Devolució de la fiança del lloguer a Catalunya: termini, Incasòl i calculadora
El propietari us ha de tornar la fiança en un mes des del lliurament de les claus; si tarda més, us deu interessos. Calculeu-ho aquí.
Calculeu la fiança que us deuen
Tingueu a mà el contracte. El resultat és orientatiu, i el que escriviu en aquesta calculadora no surt del vostre navegador ni el guarda el despatx.
La calculadora necessita JavaScript
El vostre navegador el té desactivat o bloquejat. L'explicació, amb un exemple, és en aquesta mateixa pàgina, més avall, i sempre ens podeu trucar al 614 26 26 92.
Quan m'han de tornar la fiança del lloguer?
El propietari us ha de tornar la fiança quan s'acaba el contracte i lliureu les claus, descomptant només el que pugui justificar: rendes o subministraments pendents, danys i petites reparacions que fossin a càrrec vostre, però no el desgast pel pas del temps. Si passa un mes des del lliurament de les claus sense que us la torni, la quantitat pendent genera l'interès legal del diner, que el 2026 és del 3,25 % anual (article 36.4 de la Llei d'arrendaments urbans). A Catalunya, el propietari ha de dipositar la fiança a l'Institut Català del Sòl (Incasòl) en els dos mesos següents a la signatura, però al final del contracte l'Incasòl la torna a ell, no a vós: vós la reclameu al propietari.
- 1 mes
- des del lliurament de les claus; després, el saldo genera interès legal. Art. 36.4 de la LAU
- 2 mesos
- té el propietari per dipositar la fiança a l'Incasòl des de la signatura. Art. 3 de la Llei 13/1996
- 3,25 %
- és l'interès legal del diner el 2026. Banc d'Espanya
Qui ha elaborat aquesta guia. La guia és d'Ajuridic, que porta lloguers, reclamacions entre propietaris i llogaters i compravendes a Barcelona. Ajuridic és un despatx d'advocats generalista de Barcelona, amb seu al carrer del Freser, 104 (el Clot, Sant Martí), que treballa en nou àrees: família i divorcis, herències, estrangeria, laboral, accidents de trànsit, negligències mèdiques, responsabilitat civil, multes i dret municipal, i immobiliari. El dirigeix Noemí Ampurdanés Parés, advocada col·legiada de l'ICAB núm. 22359, amb més de trenta anys d'exercici, i treballa amb notaris, procuradors i perits. Atén en castellà, català, anglès i àrab (àrab amb cita prèvia); suport en filipí si ho indica en demanar cita.
Revisat el 5 de novembre de 2026 amb els textos consolidats del BOE i la informació de l'Incasòl. Informació general: no substitueix l'estudi del vostre cas.
Exemple
750,00 €
Fiança de 900 euros, amb 150 euros de descompte per una reparació justificada. Claus lliurades el 15 de setembre de 2026: el termini va acabar el 15 d'octubre.
- Termini per tornar-la
- 1 mes
- Dies de retard el 5 de novembre
- 21
- Interès legal el 2026
- 3,25 %
El termini: un mes des del lliurament de les claus
- La fiança en diners és una mensualitat de renda en un habitatge i dues en un local. A més, es pot pactar una garantia addicional, que en un habitatge no pot passar de dues mensualitats en els contractes de fins a cinc anys, o set si el propietari és una persona jurídica.
- Quan s'acaba el contracte, el propietari té un mes des que li lliureu les claus per tornar-vos el que no pugui descomptar.
- Si no ho fa, des d'aquell moment el saldo pendent genera l'interès legal del diner, sense necessitat de reclamar-lo abans.
- Guardeu la prova del lliurament de les claus: un document signat, un missatge o un correu amb la data.
Què pot descomptar el propietari
| Concepte | Es descompta? |
|---|---|
| Rendes impagades | Sí, si es deuen. |
| Subministraments i despeses a càrrec vostre | Sí, amb la factura. |
| Danys causats per vós o la vostra família | Sí, si els justifica. |
| Desgast normal pel pas del temps | No. |
| Petites reparacions que exigeix l'ús ordinari de l'habitatge | Sí, si eren a càrrec vostre i no les vau fer (article 21.4 de la LAU). |
| Pintar o netejar a fons «per al següent» | No, llevat de danys o brutícia dels quals respongueu. |
Heu de tornar l'habitatge com el vau rebre, llevat del que s'hagi fet malbé pel temps o per una causa inevitable. Si el contracte no descriu l'estat de l'habitatge, es presumeix que el vau rebre en bon estat, llevat de prova en contra. El propietari ha d'acreditar cada descompte, amb factures, pressupostos o fotografies; vós responeu del deteriorament llevat que proveu que no va ser culpa vostra (article 1563 del Codi civil espanyol).
Un reial decret llei vigent des del 8 d'octubre de 2026 afegeix que, en acabar el contracte, les parts han de signar un document de finalització amb l'estat de l'habitatge; si no se signa o no hi consten desperfectes, es presumeix, llevat de prova en contra, que l'habitatge es va tornar en estat adequat de conservació (article 36.7 de la LAU). A 5 de novembre de 2026 està pendent de convalidació per la Diputació Permanent del Congrés, que el pot derogar. El decret llei no diu si arriba als contractes signats abans del 8 d'octubre de 2026 i encara no hi ha criteri dels tribunals: consulteu-ho.
Quin paper té l'Incasòl
- A Catalunya, el propietari ha de dipositar la fiança a l'Incasòl en els dos mesos següents a la signatura del contracte i donar-vos una còpia del justificant.
- Segons el procediment de l'Incasòl, quan s'acaba el contracte és el propietari qui demana la devolució del dipòsit, i es transfereix al seu compte. L'Incasòl no us la paga a vós.
- Podeu demanar a l'Incasòl un certificat informatiu per saber si la fiança es va dipositar.
- No haver dipositat la fiança és una infracció greu, amb multes del 35 % al 75 % de la fiança; dipositar-la tard és lleu, amb un màxim de 3.000 euros. Cap de les dues no canvia el vostre dret a recuperar-la.
Com reclamar la fiança si no us la tornen
- Demaneu-la per escrit, amb la data de lliurament de les claus, la quantitat i un compte per al pagament. Un burofax amb certificació de contingut en deixa prova.
- Negocieu abans de demandar. Des de l'abril de 2025 cal intentar una via de negociació abans d'anar al jutjat, també per a un procediment monitori (article 5 de la Llei orgànica 1/2025). Una proposta per escrit, com el burofax del pas anterior, pot servir si es prova que la va rebre i tracta del mateix que després reclameu.
- Reclameu al jutjat. La petició inicial del procediment monitori es pot presentar sense advocat ni procurador, sigui quina sigui la quantitat; la demanda d'un judici verbal, només si no passa de 2.000 euros. Si el propietari s'hi oposa i la quantitat passa de 2.000 euros, caldran advocat i procurador per continuar.
Demaneu la quantitat de la fiança més l'interès legal des que va passar el mes. Si el propietari descompta danys que no reconeixeu, reuniu les fotografies i els missatges del dia del lliurament.
Un exemple de càlcul
Un llogater va pagar 900 euros de fiança. Lliura les claus el 15 de setembre de 2026 i el propietari li justifica 150 euros d'una reparació d'un dany que va causar.
- Quantitat que li deuen: 900 − 150 = 750,00 euros.
- Termini: fins al 15 d'octubre de 2026.
- Si el 5 de novembre encara no li ha pagat: 21 dies de retard. 750 × 3,25 % × 21 ÷ 365 = 1,40 euros d'interès.
L'interès és petit; el que importa és que el deute ha vençut i es pot reclamar.
Preguntes sobre la devolució de la fiança
Quant temps té el propietari per tornar la fiança?
Un mes des que li lliureu les claus. Passat aquest mes, la quantitat pendent genera l'interès legal del diner, que el 2026 és del 3,25 % anual (article 36.4 de la Llei d'arrendaments urbans).
L'Incasòl em torna la fiança a mi?
No. L'Incasòl guarda el dipòsit que va fer el propietari i, en acabar el contracte, li torna a ell. Vós reclameu la fiança al propietari. A l'Incasòl li podeu demanar un certificat informatiu per saber si es va dipositar.
Què pot descomptar el propietari de la fiança?
Les rendes i els subministraments pendents, els danys que hàgiu causat i les petites reparacions per l'ús ordinari que fossin a càrrec vostre, sempre que els acrediti. No pot descomptar el desgast pel pas del temps.
Què passa si el propietari no va dipositar la fiança a l'Incasòl?
Comet una infracció que l'Incasòl pot sancionar amb una multa, però això no canvia el vostre dret a recuperar la fiança: la reclameu igualment al propietari.
Necessito advocat per reclamar la fiança?
La petició inicial d'un procediment monitori es pot presentar sense advocat ni procurador, sigui quina sigui la quantitat. La demanda d'un judici verbal, només fins a 2.000 euros. Si el propietari s'hi oposa i la quantitat passa de 2.000 euros, calen advocat i procurador per continuar. Abans d'anar al jutjat cal intentar una via de negociació, com exigeix la Llei orgànica 1/2025.
Pot el propietari quedar-se la fiança per no avisar amb temps que me'n vaig?
No automàticament. La fiança garanteix el que degueu pel contracte, i el propietari ha de justificar el que descompta. En un lloguer d'habitatge, podeu deixar el contracte passats sis mesos si ho aviseu amb trenta dies d'antelació (article 11 de la LAU). El text vigent des del 8 d'octubre de 2026, d'un reial decret llei pendent de convalidació, diu que aquest desistiment no dona dret a indemnització; abans, el contracte podia pactar una mensualitat per cada any que faltés. No és clar si el canvi arriba als contractes anteriors a aquesta data. Si no vau avisar amb els trenta dies, el propietari us pot reclamar, si escau, el que correspongui per l'avís incomplert, i ho ha de justificar; no es pot quedar la fiança sense més. Convé que reviseu el contracte amb un advocat abans d'acceptar cap descompte.
Quins interessos em deuen si no em tornen la fiança?
L'interès legal del diner sobre la quantitat pendent, des que passa un mes des del lliurament de les claus. El 2026 és del 3,25 % anual: sobre 750 euros, uns 7 cèntims al dia.
Què és el document de finalització del lloguer?
És un document que, segons el Reial decret llei 29/2026, vigent des del 8 d'octubre de 2026, han de signar les dues parts en acabar el contracte amb l'estat de l'habitatge. Si no se signa o no hi consten desperfectes, es presumeix, llevat de prova en contra, que es va tornar en estat adequat de conservació. A 5 de novembre de 2026 està pendent de convalidació per la Diputació Permanent del Congrés, i no diu si arriba als contractes signats abans del 8 d'octubre de 2026.
Fonts oficials, consultades el 5 de novembre de 2026:
- Llei 29/1994 d'arrendaments urbans, articles 4 i 36 · BOE
- Llei 13/1996 del registre i el dipòsit de fiances dels contractes de lloguer, articles 3, 5, 8 i 9 · BOE
- Incasòl: devolució de fiances
- Incasòl: preguntes més freqüents sobre fiances
- Codi civil espanyol, articles 1100, 1108 i 1561 a 1563 · BOE
- Llei d'enjudiciament civil, articles 23, 31, 814 i 818 · BOE
- Banc d'Espanya: taula de tipus d'interès legal
Guies i eines relacionades
Advocats de dret immobiliari a Barcelona
Lloguers, compravendes i reclamacions entre propietaris i llogaters.
Veure l'àreaComprovador de terminis
Fins quan podeu actuar en el vostre cas.
Comprovar un terminiDespeses de la compravenda d'un habitatge
Impostos, notaria i registre en comprar.
Calcular les despesesSi no us tornen la fiança
Si el propietari no us paga, us descompta quantitats que no justifica o no va dipositar la fiança, ho podem revisar amb vós. A la primera visita se us orienta sobre els passos; l'estudi de la documentació pot tenir honoraris, que se us pressuposten abans de començar. Atenem en castellà, català, anglès i àrab (àrab amb cita prèvia).
Primera visita: condicions*
En confirmar la cita, el despatx li indica si la visita és sense cost o si, pel tipus d'assumpte, té honoraris; en aquest cas, l'informa abans de l'abast i de l'import, i vostè decideix si l'accepta.
*La primera visita sense cost comprèn una consulta inicial d’orientació sobre el cas. No inclou l’estudi previ de documentació. Si per atendre la consulta cal aquest estudi, o si es tracta d’un assumpte laboral o penal, pot haver-hi honoraris. El despatx n’informarà abans, amb l’abast i l’import; el client decidirà si els accepta.