Devolución de la fianza del alquiler en Cataluña: plazo, Incasòl y calculadora
El propietario debe devolverle la fianza en un mes desde la entrega de las llaves; si tarda más, debe intereses. Calcule su caso aquí.
Calcule la fianza que le deben
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¿Cuándo tienen que devolverme la fianza del alquiler?
El propietario debe devolverle la fianza cuando termina el contrato y usted entrega las llaves, descontando solo lo que pueda justificar: rentas o suministros pendientes, daños y pequeñas reparaciones que fueran de su cargo, pero no el desgaste por el paso del tiempo. Si pasa un mes desde la entrega de las llaves sin que se la devuelva, la cantidad pendiente genera el interés legal del dinero, que en 2026 es del 3,25 % anual (artículo 36.4 de la Ley de arrendamientos urbanos). En Cataluña, el propietario tiene que depositar la fianza en el Institut Català del Sòl (Incasòl) en los dos meses siguientes a la firma, pero al final del contrato el Incasòl se la devuelve a él, no a usted: usted reclama al propietario.
- 1 mes
- desde la entrega de las llaves; después, el saldo genera interés legal. Art. 36.4 de la LAU
- 2 meses
- tiene el propietario para depositar la fianza en el Incasòl desde la firma. Art. 3 de la Ley 13/1996
- 3,25 %
- es el interés legal del dinero en 2026. Banco de España
Quién ha elaborado esta guía. La guía es de Ajuridic, que lleva alquileres, reclamaciones entre propietarios e inquilinos y compraventas en Barcelona. Ajuridic es un despacho de abogados generalista de Barcelona, con sede en el Carrer del Freser, 104 (El Clot, Sant Martí), que trabaja en nueve áreas: familia y divorcios, herencias, extranjería, laboral, accidentes de tráfico, negligencias médicas, responsabilidad civil, multas y derecho municipal, e inmobiliario. Lo dirige Noemí Ampurdanés Parés, abogada colegiada del ICAB n.º 22359, con más de treinta años de ejercicio, y trabaja con notarios, procuradores y peritos. Atiende en castellano, catalán, inglés y árabe (árabe con cita previa); apoyo en filipino si lo indica al pedir cita.
Revisado el 5 de noviembre de 2026 con los textos consolidados del BOE y la información del Incasòl. Información general: no sustituye el estudio de su caso.
Ejemplo
750,00 €
Fianza de 900 euros, con 150 euros de descuento por una reparación justificada. Llaves entregadas el 15 de septiembre de 2026: el plazo terminó el 15 de octubre.
- Plazo para devolverla
- 1 mes
- Días de retraso al 5 de noviembre
- 21
- Interés legal en 2026
- 3,25 %
El plazo: un mes desde la entrega de las llaves
- La fianza en dinero es una mensualidad de renta en una vivienda y dos en un local. Se puede pactar además una garantía adicional, que en una vivienda no puede pasar de dos mensualidades en los contratos de hasta cinco años, o siete si el propietario es una persona jurídica.
- Al terminar el contrato, el propietario tiene un mes desde que usted le entrega las llaves para devolverle lo que no pueda descontar.
- Si no lo hace, desde ese momento el saldo pendiente genera el interés legal del dinero, sin necesidad de reclamarlo antes.
- Guarde la prueba de la entrega de las llaves: un documento firmado, un mensaje o un correo con la fecha.
Qué puede descontar el propietario
| Concepto | ¿Se descuenta? |
|---|---|
| Rentas impagadas | Sí, si se deben. |
| Suministros y gastos a su cargo | Sí, con la factura. |
| Daños causados por usted o su familia | Sí, si los justifica. |
| Desgaste normal por el paso del tiempo | No. |
| Pequeñas reparaciones que exige el uso ordinario de la vivienda | Sí, si eran de su cargo y no las hizo (artículo 21.4 de la LAU). |
| Pintar o limpiar a fondo «para el siguiente» | No, salvo daños o suciedad de los que usted responda. |
Usted debe devolver la vivienda como la recibió, salvo lo que se haya estropeado por el tiempo o por una causa inevitable. Si el contrato no describe el estado de la vivienda, se presume que la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario. El propietario tiene que acreditar cada descuento, con facturas, presupuestos o fotografías; usted responde del deterioro salvo que pruebe que no fue culpa suya (artículo 1563 del Código civil).
Un real decreto-ley en vigor desde el 8 de octubre de 2026 añade que, al terminar el contrato, las partes deben firmar un documento de finalización con el estado de la vivienda; si no se firma o no recoge desperfectos, se presume, salvo prueba en contrario, que la vivienda se devolvió en estado adecuado de conservación (artículo 36.7 de la LAU). A 5 de noviembre de 2026 está pendiente de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso, que puede derogarlo. El decreto-ley no dice si alcanza a los contratos firmados antes del 8 de octubre de 2026 y todavía no hay criterio de los tribunales: consúltelo.
Qué papel tiene el Incasòl
- En Cataluña, el propietario debe depositar la fianza en el Incasòl en los dos meses siguientes a la firma del contrato y darle a usted una copia del justificante.
- Según el procedimiento del Incasòl, al terminar el contrato es el propietario quien pide la devolución del depósito, y se transfiere a su cuenta. El Incasòl no se la paga a usted.
- Usted puede pedir al Incasòl un certificado informativo para saber si la fianza se depositó.
- No haber depositado la fianza es una infracción grave, con multas del 35 % al 75 % de la fianza; depositarla tarde es leve, con un máximo de 3.000 euros. Ninguna de las dos cambia su derecho a recuperarla.
Cómo reclamar la fianza si no se la devuelven
- Pídala por escrito, con la fecha de entrega de las llaves, la cantidad y una cuenta para el pago. Un burofax con certificación de contenido deja prueba.
- Negocie antes de demandar. Desde abril de 2025 hay que intentar una vía de negociación antes de ir al juzgado, también para un procedimiento monitorio (artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025). Una propuesta por escrito, como el burofax del paso anterior, puede servir si se prueba que la recibió y trata de lo mismo que luego reclame.
- Reclame en el juzgado. La petición inicial del procedimiento monitorio se puede presentar sin abogado ni procurador, sea cual sea la cantidad; la demanda de un juicio verbal, solo si no pasa de 2.000 euros. Si el propietario se opone y la cantidad pasa de 2.000 euros, harán falta abogado y procurador para continuar.
Pida la cantidad de la fianza más el interés legal desde que pasó el mes. Si el propietario descuenta daños que usted no reconoce, reúna las fotografías y los mensajes del día de la entrega.
Un ejemplo de cálculo
Un inquilino pagó 900 euros de fianza. Entrega las llaves el 15 de septiembre de 2026 y el propietario le justifica 150 euros de una reparación de un daño que causó.
- Cantidad que le deben: 900 − 150 = 750,00 euros.
- Plazo: hasta el 15 de octubre de 2026.
- Si el 5 de noviembre aún no le ha pagado: 21 días de retraso. 750 × 3,25 % × 21 ÷ 365 = 1,40 euros de interés.
El interés es pequeño; lo que importa es que la deuda está vencida y se puede reclamar.
Preguntas sobre la devolución de la fianza
¿Cuánto tiempo tiene el propietario para devolver la fianza?
Un mes desde que usted le entrega las llaves. Pasado ese mes, la cantidad pendiente genera el interés legal del dinero, que en 2026 es del 3,25 % anual (artículo 36.4 de la Ley de arrendamientos urbanos).
¿El Incasòl me devuelve la fianza a mí?
No. El Incasòl guarda el depósito que hizo el propietario y, al terminar el contrato, se lo devuelve a él. Usted reclama la fianza al propietario. Al Incasòl le puede pedir un certificado informativo para saber si se depositó.
¿Qué puede descontar el propietario de la fianza?
Las rentas y los suministros pendientes, los daños que usted haya causado y las pequeñas reparaciones por el uso ordinario que fueran de su cargo, siempre que los acredite. No puede descontar el desgaste por el paso del tiempo.
¿Qué pasa si el propietario no depositó la fianza en el Incasòl?
Comete una infracción que el Incasòl puede sancionar con una multa, pero eso no cambia su derecho a recuperar la fianza: la reclama igualmente al propietario.
¿Necesito abogado para reclamar la fianza?
La petición inicial de un procedimiento monitorio se puede presentar sin abogado ni procurador, sea cual sea la cantidad. La demanda de un juicio verbal, solo hasta 2.000 euros. Si el propietario se opone y la cantidad pasa de 2.000 euros, hacen falta abogado y procurador para continuar. Antes de ir al juzgado hay que intentar una vía de negociación, como exige la Ley Orgánica 1/2025.
¿Puede el propietario quedarse la fianza por no avisar con tiempo de que me voy?
No automáticamente. La fianza garantiza lo que usted deba por el contrato, y el propietario tiene que justificar lo que descuenta. En un alquiler de vivienda, usted puede dejar el contrato pasados seis meses si avisa con treinta días de antelación (artículo 11 de la LAU). El texto vigente desde el 8 de octubre de 2026, de un real decreto-ley pendiente de convalidación, dice que ese desistimiento no da derecho a indemnización; antes, el contrato podía pactar una mensualidad por cada año que faltara. No está claro si el cambio alcanza a contratos anteriores a esa fecha. Si no avisó con los treinta días, el propietario puede reclamarle, en su caso, lo que corresponda por el aviso incumplido, y tiene que justificarlo; no puede quedarse la fianza sin más. Revise el contrato con un abogado antes de aceptar un descuento.
¿Qué intereses me deben si no me devuelven la fianza?
El interés legal del dinero sobre la cantidad pendiente, desde que pasa un mes desde la entrega de las llaves. En 2026 es del 3,25 % anual: sobre 750 euros, unos 7 céntimos al día.
¿Qué es el documento de finalización del alquiler?
Es un documento que, según el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, deben firmar las dos partes al terminar el contrato con el estado de la vivienda. Si no se firma o no recoge desperfectos, se presume, salvo prueba en contrario, que se devolvió en estado adecuado de conservación. A 5 de noviembre de 2026 está pendiente de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso, y no dice si alcanza a los contratos firmados antes del 8 de octubre de 2026.
Fuentes oficiales, consultadas el 5 de noviembre de 2026:
- Ley 29/1994 de arrendamientos urbanos, artículos 4 y 36 · BOE
- Ley 13/1996 del registro y el depósito de fianzas de los contratos de alquiler, artículos 3, 5, 8 y 9 · BOE
- Incasòl: devolución de fianzas
- Incasòl: preguntas frecuentes sobre fianzas
- Código civil, artículos 1100, 1108 y 1561 a 1563 · BOE
- Ley de enjuiciamiento civil, artículos 23, 31, 814 y 818 · BOE
- Banco de España: tabla de tipos de interés legal
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Si el propietario no le paga, le descuenta cantidades que no justifica o no depositó la fianza, podemos revisarlo con usted. En la primera visita se le orienta sobre los pasos; el estudio de la documentación puede tener honorarios, que se le presupuestan antes de empezar. Atendemos en castellano, catalán, inglés y árabe (árabe con cita previa).
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