Despeses de compravenda d'habitatge: què es paga a més del preu
És la part que més descompensa els pressupostos, i convé tenir-la feta abans de signar les arres, no després. Aquí s'explica quins conceptes hi entren —ITP o IVA segons si l'habitatge és usat o nou, AJD, notaria, Registre, gestoria i taxació—, de què depèn cadascun i qui el paga. Sense percentatges inventats: els tipus vigents es comproven abans de signar. Si prefereix que revisem la seva operació, la primera consulta és sense cost.
Ajuridic · Carrer del Freser, 104 · El Clot (Sant Martí), Barcelona · Atenció en castellà, català, anglès i àrab (àrab amb cita prèvia); filipí sota petició, reservant cita amb antelació.
Si té una operació en marxa, millor revisar-la abans de signar
Amb la nota simple, l'esborrany d'arres i les dades de l'operació al davant es pot dir quins impostos corresponen, si hi encaixa algun tipus reduït i quines clàusules falten al contracte. La primera consulta no es cobra. El pressupost s'explica i s'acorda abans d'assumir l'encàrrec, mai després.
De què depèn el compte, concepte per concepte
Les despeses d'una compravenda no són un percentatge fix que s'apliqui al preu. Són un conjunt de conceptes diferents, amb regles diferents, i el pes de cadascun canvia segons el tipus d'habitatge, qui compra i com es financia l'operació. El gruix el posa l'impost; la resta són aranzels i serveis. Convé entendre'ls per separat, perquè és l'única manera de saber quins es poden anticipar i quins depenen encara d'una comprovació.
ITP o IVA: la primera pregunta és si l'habitatge és usat o nou
Aquesta és la bifurcació que més mou el compte. L' habitatge de segona mà tributa per l' Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), un tribut cedit a la Generalitat de Catalunya. S'aplica el tipus general autonòmic, amb tipus reduïts per a determinats col·lectius —joves, famílies nombroses o monoparentals, persones amb discapacitat— sempre que es compleixin els requisits d'habitatge habitual i de renda.
La obra nova, en canvi, no tributa per ITP: el primer lliurament d'habitatge està subjecte a IVA, amb el tipus reduït estatal aplicable a l'habitatge, i es liquida a més l'impost sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). Són dos règims que no es barregen, i confondre'ls en fer el compte porta a errors de calat.
Dins de l'ITP, comprovar si es compleix algun tipus reduït no és un detall menor. Sobre el preu d'un habitatge, la diferència entre el tipus general i el reduït és una quantitat rellevant. Si es compleix i no s'aplica, es paga de més; si s'aplica sense complir els requisits, arriba després una liquidació complementària. Aquesta verificació es fa abans de signar les arres, quan encara hi ha marge per ajustar l'operació.
Actos Jurídicos Documentados: quin paga qui
L'AJD grava la formalització en document notarial inscriptible. En la compra d'obra nova l'assumeix el comprador i es liquida juntament amb l'IVA. Convé distingir-lo de l' AJD del préstec hipotecari, que és un impost diferent i que correspon al banc, no a qui compra. És una confusió freqüent que es resol mirant al quadre de despeses de l'entitat què assumeix cada part.
Notaria i Registre de la Propietat
Tots dos es regeixen per aranzels regulats, calculats en funció del valor de l'immoble i de l'extensió de l'escriptura. No són negociables al gust ni varien d'un despatx notarial a un altre per criteris comercials, però sí que varien amb la complexitat del document: una escriptura amb condicions especials, amb diversos venedors o amb una cancel·lació simultània d'hipoteca ocupa més i costa més.
La inscripció al Registre de la Propietat és el que dona seguretat davant de tercers. La compravenda es perfecciona amb el consentiment, però és l'escriptura la que permet inscriure, i és la inscripció la que protegeix. Estalviar-se aquest pas no és un estalvi: és quedar-se fora del sistema que el protegeix com a propietari.
Per llei, l'elecció del notari correspon al comprador. És un dret que s'exerceix poc i que convé exercir.
Gestoria i taxació
La gestoria és opcional, llevat que la imposi l'entitat financera per tramitar impostos i inscripció. Quan hi ha hipoteca, l'habitual és que el banc imposi la seva, i aquest cost ha de figurar al quadre de despeses que l'entitat lliura abans de la signatura. Sense hipoteca, la tramitació la pot dur el mateix comprador o el seu advocat.
La taxació només és necessària si hi ha finançament hipotecari, i l'assumeix el comprador. És una despesa que es paga al principi del procés i que no es recupera si l'operació no arriba a signar-se, cosa que convé saber abans d'encarregar-la.
Qui paga què
El repartiment habitual és el que recull aquesta taula, presa de la guia de compravenda d'aquest mateix lloc. Habitual no vol dir obligatori: el repartiment de despeses i impostos és una de les clàusules que ha de quedar escrita al contracte d'arres, precisament perquè no es discuteixi el dia de la signatura.
| Concepte | Qui l'assumeix | De què depèn |
|---|---|---|
| Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) | Comprador | Només en habitatge de segona mà. Tipus general autonòmic, amb tipus reduïts per a joves, famílies nombroses o monoparentals i persones amb discapacitat si es compleixen els requisits d'habitatge habitual i de renda |
| IVA | Comprador | Només en obra nova. Tipus reduït estatal aplicable al primer lliurament d'habitatge |
| Actos Jurídicos Documentados (AJD) | Comprador | En obra nova, es liquida juntament amb l'IVA. L'AJD del préstec hipotecari correspon al banc |
| Notaria i Registre de la Propietat | Comprador, llevat de pacte | Aranzels regulats, en funció del valor de l'immoble i de l'extensió de l'escriptura |
| Gestoria | Comprador | Opcional, llevat que la imposi l'entitat financera per tramitar impostos i inscripció |
| Taxació | Comprador | Necessària si hi ha finançament hipotecari |
| Plusvàlua municipal | Venedor | Increment de valor del sòl. Dos mètodes de càlcul, l'objectiu i el basat en la plusvàlua real, i s'aplica el més favorable |
| IRPF pel guany patrimonial | Venedor | Diferència entre el valor de transmissió i el d'adquisició, amb despeses i impostos deduïbles i exempcions per reinversió en habitatge habitual o per transmissió de l'habitual sent major de 65 anys |
| Cancel·lació registral de la hipoteca | Venedor | Encara que el préstec estigui pagat, la càrrega continua inscrita fins que es cancel·la |
| Cèdula d'habitabilitat i certificat energètic | Venedor | Cost d'obtenir-los o renovar-los. Tots dos són exigibles per transmetre |
El que paga qui ven, amb una mica més de detall
La plusvàlua municipal —l'Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana— grava l'augment de valor del sòl. Després de la doctrina del Tribunal Constitucional hi ha dos mètodes de càlcul, l'objectiu i el basat en la plusvàlua real, i es pot aplicar el més favorable. Si no hi ha hagut increment de valor no es paga, però cal declarar-ho i provar-ho amb els títols d'adquisició i transmissió. És un tràmit que s'oblida i que després es reclama amb recàrrec.
El IRPF pel guany patrimonial es declara a la renda de l'exercici següent i grava la diferència entre el valor de transmissió i el d'adquisició, amb les despeses i impostos deduïbles. Hi ha exempcions rellevants: la reinversió en habitatge habitual dins del termini legal i la transmissió de l'habitatge habitual per part de majors de 65 anys. Que la venda es cobri aquest any i l'impost arribi al següent és una de les raons per les quals convé tenir el compte fet des del principi.
La cancel·lació registral de la hipoteca sorprèn molta gent: encara que el préstec estigui pagat, la càrrega continua inscrita fins que es cancel·la formalment, i cal assumir l'escriptura de cancel·lació i la seva inscripció. I els certificats —cèdula d'habitabilitat i certificat d'eficiència energètica— van a càrrec del venedor i són exigibles per transmetre.
Les despeses que no són impostos i descompensen igual
Hi ha una segona categoria, que no surt en cap calculadora i que a la pràctica pesa. Les derrames aprovades per la comunitat de propietaris encara que encara no estiguin girades: el certificat de la comunitat les ha de reflectir, i qui les assumeix es pacta. L' IBI de l'any en curs, el prorrateig del qual entre comprador i venedor també es pacta, i les quotes no prescrites del qual responen sobre el mateix immoble, de manera que el deute del venedor pot acabar afectant el comprador. Les obres pendents que assenyali el certificat d'aptitud de l'edifici, derivat de la inspecció tècnica, exigible a Catalunya a partir de determinada antiguitat. I les altes i canvis de titularitat de subministraments.
Cap d'aquestes partides no depèn d'un tipus impositiu: depenen de la finca concreta i del que diguin els seus papers. Per això la comprovació registral i documental prèvia no és un tràmit burocràtic, sinó la part de la feina que evita sorpreses d'import.
El moment en què cal tenir el compte fet: abans de les arres
El contracte d'arres és el document privat que vincula totes dues parts abans de la notaria i, a la pràctica, el més important de l'operació. La modalitat habitual són les arres penitencials de l'article 1454 del Código Civil, que permeten desistir: si desisteix el comprador, perd el que ha lliurat; si desisteix el venedor, retorna el doble. Perquè siguin penitencials ho ha de dir el contracte, perquè en cas de dubte els tribunals tendeixen a considerar-les confirmatòries, i llavors no hi ha dret a desistir sinó obligació de complir.
Això vol dir que descobrir el desfasament de pressupost després de signar les arres deixa dues sortides i totes dues són dolentes: desistir perdent el que s'ha lliurat, o signar amb el compte descompensat. Al contracte d'arres hi ha de constar el preu total i la forma de pagament, la quantitat lliurada i la seva naturalesa, el termini màxim per signar l'escriptura, el repartiment de despeses i impostos, l'estat de càrregues i el compromís de cancel·lació, la situació possessòria, i —si la compra depèn de finançament— una condició resolutòria que permeti recuperar el que s'ha lliurat si la hipoteca es denega. Aquesta darrera clàusula és la que evita més disgustos.
Per què aquí no hi ha una calculadora de despeses
Buscar «calculadora de despeses de compravenda» torna desenes de pàgines que demanen el preu del pis i tornen una xifra a l'instant. Aquest despatx ha decidit no publicar la seva, i la raó està escrita des de fa temps a la guia de compravenda: no es publiquen percentatges d'ITP ni d'AJD perquè els tipus autonòmics i les bonificacions es modifiquen sovint, i perquè sobre el preu d'un habitatge la diferència entre el tipus general i el reduït no és petita. El tipus vigent es comprova a l' Agència Tributària de Catalunya abans de signar, no en una web que ningú no sap quan es va actualitzar per última vegada.
Les quatre dades que una calculadora no pot conèixer
Quin tipus impositiu li correspon a vostè. No només si l'habitatge és usat o nou: si encaixa en algun tipus reduït depèn de l'edat, de la composició familiar, d'una eventual discapacitat, que sigui habitatge habitual i de la renda. Són condicions que es verifiquen, no que s'estimen.
Què diu la finca. Derrames aprovades, deute de comunitat, càrregues inscrites, obres pendents del certificat d'aptitud, IBI de l'any. Tot això surt de la nota simple i dels certificats, no del preu.
Què s'ha pactat. El repartiment de despeses admet pacte, i el que figuri a les arres és el que mana. Una calculadora assumeix el repartiment estàndard i no sap què han signat les parts.
Quan se signa. Un tipus o una bonificació poden canviar entre la signatura de les arres i l'escriptura, i el que s'aplica és el vigent en aquell moment.
Una xifra automàtica amb aquestes quatre incògnites no és una estimació: és un número rodó amb aparença de dada. I el dany no és l'error aritmètic, sinó la decisió que es pren amb ell. Qui signa unes arres confiant en un compte que no era el seu descobreix el desfasament quan ja no pot fer-se enrere sense perdre diners.
Per al que sí que es pot calcular té tres eines gratuïtes: la calculadora d'indemnització per acomiadament, el comprovador de terminis i la checklist de documentació. Aquí els tipus canvien cada exercici i depenen de la seva situació, així que el que li serveix és el de dalt: saber quins conceptes hi entren i quins comprovar abans de signar les arres.
Què pot fer avui, abans de comprometre's
-
Demani la nota simple registral i llegeixi-la
Acredita qui és el titular i, sobretot, quines càrregues pesen sobre la finca: hipoteques, embargaments, servituds, condicions resolutòries, afeccions fiscals o notes d'expedients urbanístics. Convé que no tingui més de tres mesos i tornar-la a demanar el dia de la signatura. És el document que evita més sorpreses i el més barat de tots.
-
Reuneixi els documents que ha d'aportar qui ven
Títol de propietat amb la inscripció practicada, cèdula d'habitabilitat vigent, certificat d'eficiència energètica, últim rebut de l'IBI, certificat de la comunitat de propietaris —que ha de reflectir també les derrames aprovades encara que no estiguin girades—, certificat d'aptitud de l'edifici si correspon per antiguitat, i el certificat de deute pendent de la hipoteca si n'hi ha. La manca d'algun pot paralitzar la signatura o endarrerir el finançament.
-
Comprovi el tipus impositiu vigent que li correspon
A l'Agència Tributària de Catalunya, i verificant si es compleixen els requisits d'algun tipus reduït abans de signar res. És el concepte que més pesa en el compte i l'únic que pot canviar d'un exercici a un altre.
-
No signi una reserva sense clàusula de devolució
El document de reserva o paga i senyal ha de dir expressament que la quantitat es retorna íntegra si l'operació no continua per causa imputable al venedor o per problemes jurídics detectats en la revisió prèvia. Signada sense aquesta clàusula, són diners que es perden.
-
Revisi el contracte d'arres abans de signar-lo, no després
Ha de recollir la identificació completa de les parts i de la finca amb les seves dades registrals, el preu i la forma de pagament, la quantitat lliurada i la seva naturalesa, el termini màxim per signar l'escriptura i les conseqüències del retard, el repartiment de despeses i impostos, l'estat de càrregues i el compromís de cancel·lació, la situació possessòria i de subministraments, i la condició resolutòria si la compra depèn de finançament.
-
Prepari la signatura amb temps
L'elecció del notari correspon per llei al comprador. Si hi ha hipoteca, s'apliquen els terminis de la normativa de crèdit immobiliari: lliurament previ de la documentació i acta de transparència material abans de la signatura. Aquests terminis no es poden comprimir el dia abans, així que convé comptar-los cap enrere des de la data d'escriptura pactada.
Aquesta pàgina és informativa
El que aquí s'explica és l'esquema general dels impostos i despeses d'una compravenda a Catalunya. No és assessorament jurídic ni fiscal, no substitueix l'estudi d'una operació concreta, i no conté tipus ni quanties precisament perquè canvien. El que correspongui en el seu cas depèn de l'habitatge, de la seva situació personal i del que es pacti al contracte.
El que es pregunta qui està a punt de comprar
Quant cal sumar al preu del pis en despeses i impostos?
No hi ha un percentatge únic que valgui per a tots els casos. El gruix el determina l'impost, i l'impost depèn de si l'habitatge és usat o d'obra nova, del tipus autonòmic vigent i de si es compleixen els requisits d'algun tipus reduït. A això s'hi sumen notaria, Registre de la Propietat, gestoria si n'hi ha i taxació si es financia amb hipoteca. Aquest despatx no publica percentatges perquè els tipus i les bonificacions es modifiquen sovint: el tipus vigent es comprova a l'Agència Tributària de Catalunya abans de signar.
Quina diferència hi ha entre pagar ITP o pagar IVA en comprar un habitatge?
Depèn de si l'habitatge és de segona mà o d'obra nova. L'habitatge usat tributa per l'Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, un tribut cedit a la Generalitat, amb tipus general autonòmic i tipus reduïts per a determinats col·lectius —joves, famílies nombroses o monoparentals, persones amb discapacitat— si es compleixen els requisits d'habitatge habitual i de renda. El primer lliurament d'habitatge d'obra nova tributa per IVA, amb el tipus reduït estatal aplicable a l'habitatge, i a més es liquida Actos Jurídicos Documentados.
Què és l'AJD i qui el paga?
Actos Jurídicos Documentados és l'impost que grava la formalització en document notarial inscriptible. En la compra d'obra nova l'assumeix el comprador i es liquida juntament amb l'IVA. L'AJD del préstec hipotecari, en canvi, correspon al banc.
Qui paga la notaria i el Registre de la Propietat?
Notaria i Registre es regeixen per aranzels regulats, en funció del valor de l'immoble i de l'extensió de l'escriptura. A la pràctica els assumeix el comprador, llevat de pacte diferent: el repartiment de despeses és una de les clàusules que ha de quedar escrita al contracte d'arres, precisament perquè no es discuteixi el dia de la signatura. Per llei, l'elecció del notari correspon al comprador.
Em puc acollir a un tipus reduït d'ITP a Catalunya?
Hi ha tipus reduïts per a determinats col·lectius —joves, famílies nombroses o monoparentals i persones amb discapacitat— condicionats al fet que l'habitatge sigui l'habitual i a requisits de renda. Si es compleixen i no s'apliquen, es paga de més; si s'apliquen sense complir-los, hi ha una liquidació complementària després. Convé verificar-ho abans de signar les arres, no a la notaria, perquè sobre el preu d'un habitatge la diferència entre el tipus general i el reduït no és petita.
Quines despeses i impostos té qui ven?
La plusvàlua municipal, que grava l'increment de valor del sòl i que després de la doctrina del Tribunal Constitucional admet dos mètodes de càlcul, l'objectiu i el basat en la plusvàlua real, i es pot aplicar el més favorable. L'IRPF pel guany patrimonial, que es declara a la renda de l'exercici següent i que té exempcions rellevants com la reinversió en habitatge habitual o la transmissió per part de majors de 65 anys. La cancel·lació registral de la hipoteca, encara que el préstec estigui pagat. I el cost d'obtenir o renovar la cèdula d'habitabilitat i el certificat energètic.
Què passa si em deneguen la hipoteca després de signar les arres?
Depèn del que digui el contracte. Si la compra depèn de finançament, el contracte d'arres ha d'incloure una condició resolutòria que permeti recuperar el que s'ha lliurat si la hipoteca es denega. És la clàusula que evita més disgustos. Sense ella, i tractant-se d'arres penitencials de l'article 1454 del Código Civil, qui desisteix perd el que ha lliurat.
Quan cal tenir fet el compte de les despeses?
Abans de signar les arres, no després. El contracte d'arres és el document que vincula totes dues parts abans de la notaria i hi ha de constar el repartiment de despeses i impostos. Un cop signat, descobrir que el compte no sortia deixa dues sortides dolentes: desistir perdent el que s'ha lliurat o signar amb un desfasament de pressupost.
La guia completa, l'àrea i les eines que sí que existeixen
Compravenda d'immobles a Barcelona
Documentació prèvia, comprovació registral i urbanística, arres i notaria, impostos i el que té d'específic comprar a Barcelona.
Llegir la guiaAdvocats de dret immobiliari a Barcelona
Compravenda, arres, arrendaments, comunitats de propietaris i vicis de la construcció, amb la particularitat catalana dels papers que aquí sí que es demanen.
Veure l'àreaChecklist de documentació
Els papers de sis tràmits del despatx, marcables i imprimibles, per arribar a la primera consulta amb l'expedient ja repassat.
Obrir la checklistComprovador de terminis
Onze terminis legals, inclosos el de l'Impuesto de Sucesiones i la plusvàlua municipal i el de les reclamacions contractuals.
Comprovar un terminiHerències i successions
Moltes compravendes vénen d'una herència: per vendre cal haver acceptat, liquidat l'impost i inscrit primer.
Veure l'àreaContractes civils i reclamacions
Què converteix un contracte en exigible, quines clàusules són abusives i què es pot fer quan l'altra part incompleix el que s'ha pactat.
Llegir la guiaAbans de signar les arres, millor que després
Amb la nota simple, els certificats i l'esborrany del contracte al davant es pot dir quins impostos corresponen en el seu cas, si hi encaixa algun tipus reduït, quines càrregues pesen sobre la finca i quines clàusules falten a les arres. La primera consulta no es cobra i el pressupost s'acorda abans d'assumir l'encàrrec. Som al Carrer del Freser, 104, al Clot, a prop de Camp de l'Arpa, La Sagrera i Navas.