Advocats de dret immobiliari a Barcelona
A Ajuridic intervenim abans que se signi i també quan el problema ja ha aparegut: compravendes, arrendaments, vicis ocults, conflictes amb promotores i la comprovació documental prèvia a comprar un immoble.
Carrer del Freser, 104 · El Clot, Sant Martí (Barcelona) · Atenció en castellà, català, anglès i àrab (àrab amb cita prèvia).
A Catalunya, comprar un pis té papers que no es demanen a la resta d'Espanya
El despatx treballa des del Clot, a Sant Martí, i porta assumptes immobiliaris de Barcelona ciutat, de la comarca i de la resta d'Espanya. La majoria dels expedients entren per una de dues portes: algú que està a punt de signar i vol saber què està signant, o algú que ja va signar i s'ha trobat amb alguna cosa que no esperava.
La primera porta és la que surt barata. Una operació immobiliària mou molts diners i es documenta en molt poques setmanes, i a Catalunya la llista de documents exigibles és més llarga: a més de la nota simple registral i de l'escriptura de títol, entren en joc la cèdula d'habitabilitat, el certificat d'eficiència energètica i, en els edificis de més de quaranta-cinc anys, el certificat d'aptitud de l'edifici derivat de la inspecció tècnica. En una ciutat amb el parc edificat de Barcelona, aquest últim document no és un tràmit: és on apareixen les derrames de façana, pati o coberta que el comprador acaba pagant sense haver-les vist venir.
A això s'hi suma que la compravenda entre particulars amb veïnatge civil català es regeix pel llibre sisè del Codi civil de Catalunya, amb regles pròpies de conformitat i de reclamació, i que Barcelona està declarada zona de mercat residencial tensionat, cosa que condiciona quina renda es pot pactar en molts lloguers. Comprovar abans de signar quin és el marc aplicable evita gairebé tots els litigis que arriben després.
Què fem exactament
L'abast es fixa per escrit cas per cas. Aquestes són les actuacions més freqüents.
Comprar, vendre i construir
- Due diligence registral, urbanística i de comunitat abans de signar res.
- Redacció i negociació de reserves, arres i contractes privats de compravenda.
- Revisió de la minuta d'escriptura i assistència a la signatura a la notaria.
- Compra sobre plànol: contracte amb la promotora, avals i quantitats a compte.
- Cancel·lació registral d'hipoteques, embargaments i càrregues que figuren a la finca.
- Coordinació de la liquidació d'impostos i de la inscripció registral.
Llogar, defensar i reclamar
- Contractes d'arrendament d'habitatge i d'ús diferent del d'habitatge.
- Fiança, dipòsit davant l'organisme autonòmic i garanties addicionals.
- Impagament de rendes, reclamació de quantitat i desnonament.
- Vicis ocults i manca de conformitat davant el venedor.
- Defectes constructius davant promotora, constructora i tècnics.
- Comunitats de propietaris: derrames, obres i impugnació d'acords.
- Extinció de condomini i sortida d'una copropietat bloquejada.
Qui dirigeix l'assumpte
La titular és Noemí Ampurdanés Parés, advocada col·legiada de l'ICAB núm. 22359, amb més de trenta anys d'exercici; perfil personal de la titular a noemiampurdanes.com. Per a la part notarial, registral, pericial i processal, el despatx es recolza en una xarxa de notaris, procuradors i advocats especialitzats.
Com treballem un assumpte immobiliari, pas a pas
-
Primera revisió
Es mira el que ja hi ha: l'anunci, l'esborrany de contracte, l'escriptura, el burofax rebut o l'informe del tècnic. En aquesta primera lectura sol quedar clar si l'assumpte és de prevenció o ja de reclamació.
-
Comprovació documental
Nota simple actualitzada, situació urbanística de la finca, estat de comptes i actes de la comunitat, cèdula, certificat energètic i aptitud de l'edifici. Es busca el que no hi és: una càrrega no cancel·lada, una obra sense llicència, una derrama aprovada i no repercutida.
-
Informe i estratègia
El client rep quins riscos hi ha, quins es poden neutralitzar amb una clàusula i quins aconsellen no signar. Si l'assumpte és litigiós, es valora la via extrajudicial abans que la demanda i es fixa per escrit l'encàrrec.
-
Negociació i redacció
Es negocia amb l'altra part, l'agència o la promotora i es redacten els documents: reserva, arres, contracte d'arrendament, acord de resolució o reclamació prèvia. Aquí és on es reparteixen les despeses i es fixa el termini per escripturar.
-
Signatura i tràmits posteriors
Assistència a la notaria, comprovació que l'escriptura recull el que s'ha pactat, i després liquidació d'impostos, inscripció al Registre de la Propietat i canvi de titularitat de subministraments i de la quota de comunitat.
-
Reclamació, si el problema apareix després
Quan el defecte sorgeix un cop lliurat l'habitatge, l'ordre és: pericial que acrediti el dany i el seu origen, requeriment fefaent al responsable, negociació amb la seva asseguradora i, si no hi ha acord, demanda.
Documentació i advertiments
Documents que es demanen gairebé sempre
La llista definitiva depèn del tipus d'immoble, de l'antiguitat de l'edifici i de si l'operació és de compravenda o d'arrendament.
| Document | On s'obté |
|---|---|
| Nota simple actualitzada de la finca | Registre de la Propietat |
| Escriptura de compra o títol de propietat | Notaria on es va atorgar |
| Cèdula d'habitabilitat vigent | Generalitat de Catalunya |
| Certificat d'eficiència energètica | Tècnic certificador i registre autonòmic |
| Certificat d'aptitud de l'edifici (després de la ITE) | Administrador de finques o Agència de l'Habitatge |
| Certificat d'estar al corrent amb la comunitat | Administrador de finques |
| Actes i estatuts de la comunitat de propietaris | Administrador de finques |
| Últims rebuts de l'IBI i dels subministraments | Ajuntament i companyies subministradores |
| Llicències i expedients urbanístics de la finca | Ajuntament de Barcelona |
Advertiments que convé tenir presents
L'obra nova té garanties esglaonades
La Ley de Ordenación de la Edificación distingeix tres terminis de garantia segons el dany: deu anys per als que afecten l'estabilitat i la resistència de l'edifici, tres anys per als que afecten l'habitabilitat —humitats, aïllament, instal·lacions— i un per als defectes d'acabat. Responen promotora, constructora i tècnics segons a qui sigui imputable el dany, i tot se sosté sobre l'informe pericial.
Els terminis de reclamació varien
El temps de què es disposa per reclamar depèn del règim aplicable, del tipus de defecte i de la data del contracte, i no hi ha una regla única que serveixi per a tots els casos. El que sí que és constant és que el termini corre des d'abans que l'afectat decideixi reclamar: consulti'ns tan bon punt detecti el problema, no quan ja s'hagin esgotat les converses amb l'altra part.
La fiscalitat de l'operació canvia sovint
Els tipus i les bonificacions de l'impost que grava la transmissió, la plusvàlua municipal i la tributació del guany a l'IRPF s'han modificat diverses vegades els últims anys, i a Catalunya depenen a més de la normativa autonòmica vigent. El despatx no publica tarifes ni ofereix càlculs tancats per internet: la xifra es comprova sobre l'operació concreta i en el moment de signar-la.
Àrees i guies relacionades
Un immoble poques vegades és només un immoble: sol venir d'una herència, sortir d'una ruptura o comprar-lo algú que encara està regularitzant la seva situació a Espanya.
Herències i successions
El pis heretat: partició, inscripció registral i sortida de la copropietat.
Veure l'àreaDret de família
Ús de l'habitatge familiar i liquidació del règim econòmic després de la ruptura.
Veure l'àreaResponsabilitat civil
Danys per defectes constructius, filtracions i sinistres a l'immoble.
Veure l'àreaGuies del blog jurídic
- Compravenda d'immobles a Barcelona: documentació prèvia, reserva, arres, notaria, impostos i despeses.
- Contractes civils i reclamacions a Barcelona: clàusules abusives, incompliment i vies de reclamació.
- Herències i successions a Barcelona: què passa amb l'immoble abans de poder vendre'l.
- Procediments administratius a Barcelona: llicències, expedients i recursos davant l'Ajuntament.
Preguntes freqüents sobre dret immobiliari
Què és la due diligence d'un immoble i per què importa a Barcelona?
És la comprovació documental prèvia a la signatura: nota simple registral per veure titularitat i càrregues, situació urbanística de la finca a l'Ajuntament, estat de la comunitat de propietaris i derrames aprovades, cèdula d'habitabilitat, certificat energètic i certificat d'aptitud de l'edifici. A Barcelona pesa especialment el parc edificat antic: les obres estructurals pendents són el sobrecost que més apareix després de comprar.
Es pot vendre un pis sense cèdula d'habitabilitat?
A Catalunya la cèdula d'habitabilitat vigent és exigible per transmetre un habitatge i per donar d'alta els subministraments. Hi ha supòsits taxats d'exoneració, per exemple quan l'immoble es transmet per reformar o enderrocar, però s'han de fer constar expressament a l'escriptura i amb la declaració que exigeix la normativa. No és una cosa que es pugui deixar per després de la signatura.
Quina diferència hi ha entre la reserva i el contracte d'arres?
La reserva és un document breu que retira l'immoble del mercat mentre es comprova la documentació. El contracte d'arres és un contracte privat vinculant que fixa preu, termini per escripturar i repartiment de despeses. En les arres penitencials de l'article 1454 del Código Civil, si desisteix el comprador perd el que ha lliurat i si desisteix el venedor en torna el doble, però no totes les arres són penitencials: depèn de com estigui redactat el contracte.
Què es pot reclamar a la promotora si apareixen defectes en una obra nova?
La Ley de Ordenación de la Edificación estableix terminis de garantia diferents segons el tipus de dany: deu anys per als que afecten l'estabilitat i la resistència de l'edifici, tres anys per als que afecten l'habitabilitat —humitats, aïllament, instal·lacions— i un per als defectes d'acabat. Responen promotora, constructora i tècnics segons a qui sigui imputable el dany, i l'informe pericial és determinant.
Quin termini hi ha per reclamar vicis ocults en un habitatge de segona mà?
Depèn del règim aplicable. La compravenda entre particulars a Catalunya es regeix pel llibre sisè del Codi civil de Catalunya, que treballa amb la idea de manca de conformitat i obliga a comunicar el defecte al venedor tan bon punt es detecta; el sanejament per vicis ocults del Código Civil espanyol té el seu propi termini, més breu. Els terminis varien segons el cas i la data del contracte: convé consultar-ho sense deixar passar temps.
Nota
Aquesta pàgina recull informació general sobre dret immobiliari i no constitueix assessorament jurídic per a un cas concret. La normativa civil, urbanística i fiscal aplicable a Catalunya canvia sovint: abans de signar una reserva, unes arres, una escriptura o un contracte d'arrendament, convé contrastar-ho sobre la documentació real de l'immoble.
Abans de signar les arres, faci el compte
Què es paga a més del preu i quina documentació convé tenir reunida. Gratuït, sense registre i sense enviar dades.
Despeses de compravenda d'habitatge
Què es paga a més del preu: ITP o IVA segons si l'habitatge és usat o nou, AJD, notaria, Registre, gestoria i taxació, i qui assumeix cada concepte.
Veure les despeses, concepte a concepteChecklist de documentació
La llista de papers de sis tràmits del despatx, marcable i imprimible, per arribar a la primera consulta amb l'expedient repassat.
Obrir la checklistComprovador de terminis
Onze terminis de multes, laboral, danys i herències. Es posa la data de partida i surt fins quan es pot actuar i quants dies queden.
Comprovar un terminiExpliqui'ns el cas abans de signar
Amb la nota simple, l'esborrany de contracte i les dades bàsiques de l'immoble, el despatx li pot dir què falta comprovar, quines clàusules convé negociar i amb quins terminis es treballa.