Vicis ocults en comprar un habitatge a Catalunya: terminis i què fer
En compres des del 2022, el venedor respon del defecte que ja existia en lliurar l'habitatge i apareix en tres anys. Comproveu el vostre termini.
Comproveu el vostre termini per reclamar
Tingueu a mà l'escriptura. El resultat és orientatiu. Les dates que hi introduïu es calculen al vostre navegador: no s'envien ni les desa el despatx.
El comprovador necessita JavaScript
El vostre navegador el té desactivat o bloquejat. Els terminis, amb un exemple, són en aquesta mateixa pàgina, més avall, i sempre ens podeu trucar al 614 26 26 92.
Quin termini hi ha per reclamar vicis ocults en un habitatge a Catalunya?
Si l'habitatge és a Catalunya i el vau comprar des de l'1 de gener de 2022, normalment s'aplica el Codi civil de Catalunya: el venedor respon del defecte que ja existia quan us va lliurar l'habitatge i apareix en els tres anys següents, i teniu tres anys per reclamar des que el descobriu o el vau poder descobrir (articles 621-23 i 621-44). Si vau comprar entre el 2018 i el 2021, el defecte havia d'aparèixer en dos anys i calia avisar sense dilació indeguda. Si vau comprar abans del 2018, el Codi civil espanyol només dona sis mesos des del lliurament, encara que hi pot haver altres vies. En un habitatge nou, a més, promotora, constructora i tècnics responen dels danys de l'estructura durant deu anys.
- 3 anys
- des del lliurament perquè aparegui el defecte, en compres des del 2022. Art. 621-23 del Codi civil de Catalunya
- 3 anys
- per reclamar des que coneixeu o podíeu conèixer el defecte. Art. 621-44
- 10 anys
- de responsabilitat per l'estructura en un habitatge nou, des de la recepció de l'obra. Art. 17 de la Llei d'ordenació de l'edificació
Qui ha elaborat aquesta guia. La guia és d'Ajuridic, que porta compravendes, reclamacions entre comprador i venedor i defectes de construcció a Barcelona. Ajuridic és un despatx d'advocats generalista de Barcelona, amb seu al carrer del Freser, 104 (el Clot, Sant Martí), que treballa en nou àrees: família i divorcis, herències, estrangeria, laboral, accidents de trànsit, negligències mèdiques, responsabilitat civil, multes i dret municipal, i immobiliari. El dirigeix Noemí Ampurdanés Parés, advocada col·legiada de l'ICAB núm. 22359, amb més de trenta anys d'exercici, i treballa amb notaris, procuradors i perits. Atén en castellà, català, anglès i àrab (àrab amb cita prèvia); suport en filipí si ho indica en demanar cita.
Revisat el 5 de novembre de 2026 amb els textos del BOE. Informació general: no substitueix l'estudi del vostre cas.
Exemple
2/10/2029
Habitatge comprat a un particular i lliurat el 15 de març de 2024. El 2 d'octubre de 2026 apareix una filtració que estava tapada.
- El defecte havia d'aparèixer abans del
- 15/3/2027
- Per reclamar, des que el descobreix
- 3 anys
- Es presumeix que ja existia?
- No: cal provar-ho
Els terminis, segons la data de la compra
| Data de la compra | El defecte ha d'aparèixer | Termini per reclamar |
|---|---|---|
| Des de l'1 de gener de 2022 | En els tres anys següents al lliurament. | Tres anys des que el descobriu o el podíeu descobrir. |
| Del 2018 al 2021 | En els dos anys següents al lliurament, llevat d'un altre pacte. | Tres anys des que el descobriu, però cal avisar el venedor sense dilació indeguda o es perd el dret. |
| Abans del 2018 | Sense termini propi. | Sis mesos des del lliurament. |
- El llibre sisè del Codi civil de Catalunya s'aplica a les compravendes signades des de l'1 de gener de 2018, i el Decret llei 27/2021 en va canviar els terminis per a les signades des de l'1 de gener de 2022. Cada compravenda es regeix per les normes vigents el dia que es va signar: els articles 621-23 i 621-44 en la redacció actual, els articles 621-28, 621-29 i 621-44 en l'original, i l'article 1490 del Codi civil espanyol per a les compres anteriors al 2018.
- En les compres des del 2022, si el defecte apareix en els dos anys següents al lliurament, es presumeix que ja existia aleshores, llevat que això no encaixi amb el tipus de defecte (article 621-24). Si vau comprar a una empresa un habitatge de segona mà, la presumpció és d'un any. En les compres del 2018 al 2021 només hi ha presumpció si vau comprar a una empresa, i és de sis mesos (article 621-23.2, redacció original); abans del 2018 no n'hi ha. Fora de la presumpció, haureu de provar que el defecte ja hi era, normalment amb un informe pericial.
- Entre particulars es pot pactar que el venedor respongui durant menys temps o que no respongui. Si us va vendre una empresa i vau comprar com a particular, els pactes que redueixen la protecció que la llei dona al consumidor no valen; en les compres des del 2022 només s'admet el de reduir el termini a un any, com a mínim, en un habitatge de segona mà (articles 621-2 i 621-23.4).
- Si vau comprar abans del 2018 i han passat els sis mesos, hi pot haver altres vies, com l'incompliment del contracte si l'habitatge no serveix per viure-hi o l'engany del venedor, amb altres terminis: consulteu-ho.
Si l'habitatge és nou: promotora, constructora i tècnics
| Tipus de dany | Termini de responsabilitat |
|---|---|
| Estructura: fonaments, pilars, bigues, forjats, murs de càrrega, si comprometen la resistència i l'estabilitat de l'edifici | 10 anys |
| Habitabilitat: humitats, aïllament, instal·lacions | 3 anys |
| Acabats (en respon el constructor) | 1 any |
Aquests terminis no depenen de qui us va vendre l'habitatge: protegeixen qui en sigui propietari mentre duren, també si vau comprar de segona mà un pis amb pocs anys. Es compten des de la recepció de l'obra (sense reserves, o des que es van esmenar). La promotora respon solidàriament amb els altres agents de l'obra davant de qui compra: se li pot reclamar el total dels danys per defectes de construcció (article 17.3 de la Llei 38/1999). Un cop apareix el dany, hi ha dos anys per reclamar (article 18). S'apliquen als edificis la llicència d'obres dels quals es va demanar des del 6 de maig de 2000.
Què compta com a vici ocult i què no
El Codi civil de Catalunya ja no parla de «vicis ocults», sinó de falta de conformitat: l'habitatge no és com es va pactar, no serveix per a l'ús normal d'un habitatge o no té les qualitats que podíeu esperar, també segons el que deia l'anunci (articles 621-20 i 621-25). Solen plantejar-se així les filtracions i les humitats tapades, els corcs o els tèrmits, els problemes d'estructura o una instal·lació que no funciona.
El venedor no respon del que coneixíeu o no podíeu raonablement ignorar en comprar, com un defecte a la vista, llevat que el venedor l'amagués conscientment, actués amb negligència greu o us hagués garantit el contrari (article 621-26). Si us va vendre una empresa i vau comprar com a particular, la protecció és més gran: una característica que s'aparti del que es pot esperar d'un habitatge d'aquest tipus només deixa de ser falta de conformitat si el venedor us la va explicar específicament abans de signar i vau acceptar la divergència de forma expressa i per separat en signar (article 621-20.4). En les compres del 2018 al 2021, en una compravenda de consum el venedor responia sempre, llevat que haguéssiu conegut el defecte i l'haguéssiu acceptat expressament (article 621-25.2, redacció original).
Què heu de fer si descobriu un vici ocult
- Documenteu-lo. Feu fotografies amb data i demaneu a un tècnic que n'expliqui la causa i si ja existia quan vau comprar. Aquest informe sol decidir el cas.
- Aviseu el venedor per escrit com més aviat millor, descrivint el defecte. Un burofax amb certificació de contingut en deixa prova. En les compres des del 2022, si tardeu, no perdeu el dret, però responeu dels danys que causi el retard (article 621-29).
- Trieu què demaneu. Podeu demanar que repari el defecte i, si no el repara o el defecte continua, una rebaixa del preu proporcional al defecte o, si no és lleu, desfer la compra; si el defecte és tan greu que ho justifica, podeu demanar directament la rebaixa o desfer la compra. En tots els casos podeu demanar la indemnització dels danys (articles 621-37 a 621-41, en les compres des del 2022).
- Negocieu abans de demandar. Des de l'abril de 2025 cal intentar una via de negociació abans d'anar al jutjat (article 5 de la Llei orgànica 1/2025). L'escrit del pas 2, amb una proposta concreta, pot ser el primer pas.
- Si no hi ha acord, demandeu abans que s'acabi el termini. Per sobre de 2.000 euros necessitareu advocat i procurador.
Si l'habitatge és nou, reclameu també a la promotora i reviseu si hi ha una assegurança de danys de l'obra.
«Em volen denunciar per vicis ocults»: què fer si vau vendre
Una reclamació per vicis ocults és un assumpte civil: el comprador demana que repareu, que li rebaixeu el preu, que li torneu els diners o que l'indemnitzeu. No és una denúncia penal: que aparegui un defecte no és delicte, i només un engany deliberat podria portar a al·legar una estafa.
- Comproveu la data de la compra i del lliurament: amb aquestes dates sabreu quina llei s'aplica i si el termini ha passat.
- Reviseu l'escriptura: si es va pactar que no responíeu o que responíeu menys temps, i si el defecte era a la vista o se'n va informar el comprador.
- No ignoreu el burofax. Responeu per escrit i, si creieu que el defecte no existia quan vau vendre, demaneu que un tècnic el vegi abans que es repari.
- Un pacte de no respondre no us protegeix si coneixíeu el defecte i el vau callar.
- No reconegueu cap responsabilitat ni accepteu res per escrit sense assessorar-vos.
- Si vau vendre com a empresa, el comprador també pot presentar una reclamació de consum davant l'administració.
Val la pena reclamar?
Depèn de quant costi arreglar el defecte, de si podeu provar que ja existia quan vau comprar i de si el termini continua obert. Compteu amb el cost de l'informe pericial i, si hi ha judici, amb el risc de pagar les costes si perdeu. Alguns casos es resolen amb un acord després del burofax i de la negociació prèvia, sense arribar al jutjat. El més prudent és valorar l'informe tècnic amb un advocat abans de decidir.
Un exemple
Una persona compra un pis de segona mà a un particular i se li lliura el 15 de març de 2024. El 2 d'octubre de 2026 apareix al sostre del bany una filtració que estava tapada amb pintura.
- És dins del termini de responsabilitat? Sí: el defecte havia d'aparèixer abans del 15 de març de 2027, tres anys després del lliurament.
- Fins quan pot reclamar? Fins al 2 d'octubre de 2029, tres anys des que el descobreix.
- Es presumeix que ja existia? No, perquè va aparèixer passats dos anys des del lliurament: l'haurà de provar, per exemple amb un informe que expliqui que la pintura tapava una humitat anterior.
Preguntes sobre els vicis ocults d'un habitatge
Quin és el termini per reclamar vicis ocults en un habitatge a Catalunya?
Si vau comprar des de l'1 de gener de 2022, el defecte ha d'aparèixer en els tres anys següents al lliurament, i teniu tres anys per reclamar des que el descobriu o el podíeu descobrir (articles 621-23 i 621-44 del Codi civil de Catalunya). Per a compres del 2018 al 2021, el defecte havia d'aparèixer en dos anys; per a les anteriors al 2018, el termini és de sis mesos des del lliurament.
Què passa si l'escriptura diu que es ven «en l'estat en què es troba»?
Entre particulars, un pacte que limiti la responsabilitat del venedor pot valer, però no el protegeix si va amagar el defecte conscientment. Si us va vendre una empresa i vau comprar com a particular, els pactes que retallen els vostres drets no valen; en les compres des del 2022 només s'admet el de reduir a un any, com a mínim, el termini en un habitatge de segona mà.
Em volen denunciar per vicis ocults: què faig?
Normalment no és una denúncia penal, sinó una reclamació civil. Comproveu les dates de la compra i del lliurament, el que diu l'escriptura i si el defecte era a la vista. Responeu per escrit, demaneu que un tècnic vegi el defecte abans que es repari i consulteu un advocat abans d'acceptar o rebutjar res.
Val la pena reclamar per vicis ocults?
Depèn del cost de la reparació, de si podeu provar que el defecte ja existia quan vau comprar i de si el termini continua obert. Cal comptar amb l'informe pericial i, si hi ha judici, amb el risc de les costes. Alguns casos es resolen amb un acord després del burofax.
He d'avisar el venedor?
Sí, per escrit i com més aviat millor, descrivint el defecte. En les compres des del 2022, el retard no us fa perdre el dret, però responeu dels danys que causi. En les del 2018 al 2021, si no vau avisar sense dilació indeguda, el podeu perdre, llevat que el venedor conegués el defecte i el callés.
Puc reclamar a la promotora o a la constructora?
Sí, pels danys de l'obra: deu anys per l'estructura, tres per humitats, aïllament o instal·lacions i un pels acabats, comptats des de la recepció de l'obra, i amb dos anys per reclamar des que apareix el dany (articles 17 i 18 de la Llei d'ordenació de l'edificació). La promotora respon solidàriament amb els altres agents.
I si vaig comprar l'habitatge abans del 2018?
S'aplica el Codi civil espanyol, que dona sis mesos des del lliurament per reclamar per vicis ocults (article 1490). Si han passat, hi pot haver altres vies, com l'incompliment del contracte o l'engany del venedor, amb altres terminis, i els de la Llei d'ordenació de l'edificació si l'edifici és recent.
Necessito un perit?
Normalment, sí. L'informe d'un tècnic explica la causa del defecte, si ja existia quan vau comprar i quant costa reparar-lo. Si el defecte va aparèixer passats dos anys des del lliurament, és la manera habitual de provar que ja hi era.
Fonts oficials, consultades el 5 de novembre de 2026:
- Llei 3/2017, llibre sisè del Codi civil de Catalunya, articles 621-2, 621-20, 621-23 a 621-29, 621-37 a 621-41 i 621-44 · BOE
- Decret llei 27/2021, de 14 de desembre, que modifica el llibre sisè del Codi civil de Catalunya · BOE
- Codi civil espanyol, articles 1102 i 1484 a 1490 · BOE
- Llei 38/1999 d'ordenació de l'edificació, articles 17, 18 i 19 · BOE
- Llei orgànica 1/2025, article 5 · BOE
- Llei d'enjudiciament civil, articles 23 i 31 · BOE
Guies i eines relacionades
Advocats de dret immobiliari a Barcelona
Compravendes, defectes de construcció i reclamacions entre comprador i venedor.
Veure l'àreaCompravenda d'immobles a Barcelona
Contracte, arres i notari, abans de signar.
Llegir la guiaDespeses de la compravenda d'un habitatge
Impostos, notaria i registre en comprar.
Calcular les despesesSi heu descobert un defecte o us en reclamen un
Podem revisar amb vós les dates, l'escriptura i l'informe tècnic per veure si sou a temps i què convé demanar, tant si vau comprar com si vau vendre. En la primera visita us orientem sobre els passos; l'estudi de la documentació pot tenir honoraris, que us pressupostem abans de començar. Atenem en castellà, català, anglès i àrab (àrab amb cita prèvia).
Primera visita: condicions*
En confirmar la cita, el despatx li indica si la visita és sense cost o si, pel tipus d'assumpte, té honoraris; en aquest cas, l'informa abans de l'abast i de l'import, i vostè decideix si l'accepta.
*La primera visita sense cost comprèn una consulta inicial d’orientació sobre el cas. No inclou l’estudi previ de documentació. Si per atendre la consulta cal aquest estudi, o si es tracta d’un assumpte laboral o penal, pot haver-hi honoraris. El despatx n’informarà abans, amb l’abast i l’import; el client decidirà si els accepta.