Vicios ocultos al comprar una vivienda en Cataluña: plazos y qué hacer

El Código civil de Cataluña ya no habla de «vicios ocultos», sino de falta de conformidad: la vivienda no es como se pactó, no sirve para el uso normal de una vivienda o no tiene las cualidades que usted podía esperar, también según lo que decía el anuncio (artículos 621-20 y 621-25). Se suelen plantear así las filtraciones y las humedades tapadas, la carcoma o las termitas, los problemas de estructura o una instalación que no funciona.

El vendedor no responde de lo que usted conocía o no podía razonablemente ignorar al comprar, como un defecto a la vista, salvo que el vendedor lo ocultara a sabiendas, actuara con negligencia grave o le hubiera garantizado lo contrario (artículo 621-26). Si le vendió una empresa y usted compró como particular, la protección es mayor: una característica que se aparte de lo que cabe esperar de una vivienda de ese tipo solo deja de ser falta de conformidad si el vendedor se la explicó específicamente antes de firmar y usted la aceptó de forma expresa y por separado al firmar (artículo 621-20.4). En las compras de 2018 a 2021, en una compraventa de consumo el vendedor respondía siempre, salvo que usted conociera el defecto y lo aceptara expresamente (artículo 621-25.2, redacción original).

Una reclamación por vicios ocultos es un asunto civil: el comprador pide que repare, que le rebaje el precio, que le devuelva el dinero o que le indemnice. No es una denuncia penal: que aparezca un defecto no es delito, y solo un engaño deliberado podría llevar a alegar una estafa.

• Compruebe la fecha de la compra y de la entrega: con ellas sabrá qué ley se aplica y si el plazo ha pasado.
• Revise la escritura: si se pactó que usted no respondía o respondía menos tiempo, y si el defecto estaba a la vista o se le informó al comprador.
• No ignore el burofax. Conteste por escrito y, si cree que el defecto no existía al vender, pida que un técnico lo vea antes de que se repare.
• Un pacto de no responder no le protege si usted conocía el defecto y lo calló.
• No reconozca responsabilidad ni acepte nada por escrito sin asesorarse.
• Si vendió como empresa, el comprador también puede presentar una reclamación de consumo ante la administración.

Una persona compra un piso de segunda mano a un particular y se lo entregan el 15 de marzo de 2024. El 2 de octubre de 2026 aparece en el techo del baño una filtración que estaba tapada con pintura.

• ¿Está dentro del plazo de responsabilidad? Sí: el defecto debía aparecer antes del 15 de marzo de 2027, tres años después de la entrega.
• ¿Hasta cuándo puede reclamar? Hasta el 2 de octubre de 2029, tres años desde que lo descubre.
• ¿Se presume que ya existía? No, porque apareció pasados dos años desde la entrega: tendrá que probarlo, por ejemplo con un informe que explique que la pintura tapaba una humedad anterior.