Gastos de compraventa de vivienda: qué se paga además del precio
Es la parte que más presupuestos descuadra, y conviene tenerla hecha antes de firmar las arras, no después. Aquí está explicado qué conceptos entran —ITP o IVA según la vivienda sea usada o nueva, AJD, notaría, Registro, gestoría y tasación—, de qué depende cada uno y quién lo paga. Sin porcentajes inventados: los tipos vigentes se comprueban antes de firmar. Si prefiere que revisemos su operación, la primera consulta es sin coste.
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Si tiene una operación en marcha, mejor revisarla antes de firmar
Con la nota simple, el borrador de arras y los datos de la operación delante se puede decir qué impuestos corresponden, si encaja algún tipo reducido y qué cláusulas faltan en el contrato. La primera consulta no se cobra. El presupuesto se explica y se acuerda antes de asumir el encargo, nunca después.
De qué depende la cuenta, concepto por concepto
Los gastos de una compraventa no son un porcentaje fijo que se aplique al precio. Son un conjunto de conceptos distintos, con reglas distintas, y el peso de cada uno cambia según el tipo de vivienda, quién compra y cómo se financia la operación. El grueso lo pone el impuesto; el resto son aranceles y servicios. Conviene entenderlos por separado, porque es la única forma de saber cuáles se pueden anticipar y cuáles dependen todavía de una comprobación.
ITP o IVA: la primera pregunta es si la vivienda es usada o nueva
Esta es la bifurcación que más mueve la cuenta. La vivienda de segunda mano tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), un tributo cedido a la Generalitat de Catalunya. Se aplica el tipo general autonómico, con tipos reducidos para determinados colectivos —jóvenes, familias numerosas o monoparentales, personas con discapacidad— siempre que se cumplan los requisitos de vivienda habitual y de renta.
La obra nueva, en cambio, no tributa por ITP: la primera entrega de vivienda está sujeta a IVA, con el tipo reducido estatal aplicable a la vivienda, y se liquida además el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). Son dos regímenes que no se mezclan, y confundirlos al hacer la cuenta lleva a errores de calado.
Dentro del ITP, comprobar si se cumple algún tipo reducido no es un detalle menor. Sobre el precio de una vivienda, la diferencia entre el tipo general y el reducido es una cantidad relevante. Si se cumple y no se aplica, se paga de más; si se aplica sin cumplir los requisitos, llega después una liquidación complementaria. Esa verificación se hace antes de firmar las arras, cuando todavía hay margen para ajustar la operación.
Actos Jurídicos Documentados: cuál paga quién
El AJD grava la formalización en documento notarial inscribible. En la compra de obra nueva lo asume el comprador y se liquida junto al IVA. Conviene distinguirlo del AJD del préstamo hipotecario, que es un impuesto distinto y que corresponde al banco, no a quien compra. Es una confusión frecuente que se resuelve mirando en el cuadro de gastos de la entidad qué asume cada parte.
Notaría y Registro de la Propiedad
Ambos se rigen por aranceles regulados, calculados en función del valor del inmueble y de la extensión de la escritura. No son negociables al gusto ni varían de un despacho notarial a otro por criterios comerciales, pero sí varían con la complejidad del documento: una escritura con condiciones especiales, con varios vendedores o con una cancelación simultánea de hipoteca ocupa más y cuesta más.
La inscripción en el Registro de la Propiedad es lo que da seguridad frente a terceros. La compraventa se perfecciona con el consentimiento, pero es la escritura la que permite inscribir, y es la inscripción la que protege. Ahorrarse ese paso no es un ahorro: es quedarse fuera del sistema que le protege como propietario.
Por ley, la elección del notario corresponde al comprador. Es un derecho que se ejerce poco y que conviene ejercer.
Gestoría y tasación
La gestoría es opcional, salvo que la imponga la entidad financiera para tramitar impuestos e inscripción. Cuando hay hipoteca, lo habitual es que el banco imponga la suya, y ese coste debe figurar en el cuadro de gastos que la entidad entrega antes de la firma. Sin hipoteca, la tramitación puede llevarla el propio comprador o su abogado.
La tasación solo es necesaria si hay financiación hipotecaria, y la asume el comprador. Es un gasto que se paga al principio del proceso y que no se recupera si la operación no llega a firmarse, cosa que conviene saber antes de encargarla.
Quién paga qué
El reparto habitual es el que recoge esta tabla, tomada de la guía de compraventa de este mismo sitio. Habitual no significa obligatorio: el reparto de gastos e impuestos es una de las cláusulas que debe quedar escrita en el contrato de arras, precisamente para que no se discuta el día de la firma.
| Concepto | Quién lo asume | De qué depende |
|---|---|---|
| Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) | Comprador | Solo en vivienda de segunda mano. Tipo general autonómico, con tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas o monoparentales y personas con discapacidad si se cumplen los requisitos de vivienda habitual y de renta |
| IVA | Comprador | Solo en obra nueva. Tipo reducido estatal aplicable a la primera entrega de vivienda |
| Actos Jurídicos Documentados (AJD) | Comprador | En obra nueva, se liquida junto al IVA. El AJD del préstamo hipotecario corresponde al banco |
| Notaría y Registro de la Propiedad | Comprador, salvo pacto | Aranceles regulados, en función del valor del inmueble y de la extensión de la escritura |
| Gestoría | Comprador | Opcional, salvo que la imponga la entidad financiera para tramitar impuestos e inscripción |
| Tasación | Comprador | Necesaria si hay financiación hipotecaria |
| Plusvalía municipal | Vendedor | Incremento de valor del suelo. Dos métodos de cálculo, el objetivo y el basado en la plusvalía real, aplicándose el más favorable |
| IRPF por la ganancia patrimonial | Vendedor | Diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición, con gastos e impuestos deducibles y exenciones por reinversión en vivienda habitual o por transmisión de la habitual siendo mayor de 65 años |
| Cancelación registral de la hipoteca | Vendedor | Aunque el préstamo esté pagado, la carga sigue inscrita hasta que se cancela |
| Cédula de habitabilidad y certificado energético | Vendedor | Coste de obtenerlos o renovarlos. Ambos son exigibles para transmitir |
Lo que paga quien vende, con algo más de detalle
La plusvalía municipal —el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana— grava el aumento de valor del suelo. Tras la doctrina del Tribunal Constitucional existen dos métodos de cálculo, el objetivo y el basado en la plusvalía real, y puede aplicarse el más favorable. Si no ha habido incremento de valor no se paga, pero hay que declararlo y probarlo con los títulos de adquisición y transmisión. Es un trámite que se olvida y que después se reclama con recargo.
El IRPF por la ganancia patrimonial se declara en la renta del ejercicio siguiente y grava la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición, con los gastos e impuestos deducibles. Existen exenciones relevantes: la reinversión en vivienda habitual dentro del plazo legal y la transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años. Que la venta se cobre este año y el impuesto llegue al siguiente es una de las razones por las que conviene tener la cuenta hecha desde el principio.
La cancelación registral de la hipoteca sorprende a mucha gente: aunque el préstamo esté pagado, la carga sigue inscrita hasta que se cancela formalmente, y hay que asumir la escritura de cancelación y su inscripción. Y los certificados —cédula de habitabilidad y certificado de eficiencia energética— corren por cuenta del vendedor y son exigibles para transmitir.
Los gastos que no son impuestos y descuadran igual
Hay una segunda categoría, que no sale en ninguna calculadora y que en la práctica pesa. Las derramas aprobadas por la comunidad de propietarios aunque todavía no estén giradas: el certificado de la comunidad debe reflejarlas, y quién las asume se pacta. El IBI del año en curso, cuyo prorrateo entre comprador y vendedor también se pacta, y cuyas cuotas no prescritas responden sobre el propio inmueble, de modo que la deuda del vendedor puede acabar afectando al comprador. Las obras pendientes que señale el certificado de aptitud del edificio, derivado de la inspección técnica, exigible en Cataluña a partir de determinada antigüedad. Y las altas y cambios de titularidad de suministros.
Ninguna de estas partidas depende de un tipo impositivo: dependen de la finca concreta y de lo que digan sus papeles. Por eso la comprobación registral y documental previa no es un trámite burocrático, sino la parte del trabajo que evita sorpresas de importe.
El momento en que hay que tener la cuenta hecha: antes de las arras
El contrato de arras es el documento privado que vincula a ambas partes antes de la notaría y, en la práctica, el más importante de la operación. La modalidad habitual son las arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil, que permiten desistir: si desiste el comprador, pierde lo entregado; si desiste el vendedor, devuelve el doble. Para que sean penitenciales debe decirlo el contrato, porque en caso de duda los tribunales tienden a considerarlas confirmatorias, y entonces no hay derecho a desistir sino obligación de cumplir.
Eso significa que descubrir el desfase de presupuesto después de firmar las arras deja dos salidas y las dos son malas: desistir perdiendo lo entregado, o firmar con la cuenta descuadrada. En el contrato de arras debe constar el precio total y la forma de pago, la cantidad entregada y su naturaleza, el plazo máximo para firmar la escritura, el reparto de gastos e impuestos, el estado de cargas y el compromiso de cancelación, la situación posesoria, y —si la compra depende de financiación— una condición resolutoria que permita recuperar lo entregado si la hipoteca se deniega. Esta última cláusula es la que más disgustos evita.
Por qué aquí no hay una calculadora de gastos
Buscar «calculadora de gastos de compraventa» devuelve decenas de páginas que piden el precio del piso y devuelven una cifra al momento. Este despacho ha decidido no publicar la suya, y la razón está escrita desde hace tiempo en la guía de compraventa: no se publican porcentajes de ITP ni de AJD porque los tipos autonómicos y las bonificaciones se modifican con frecuencia, y porque sobre el precio de una vivienda la diferencia entre el tipo general y el reducido no es menor. El tipo vigente se comprueba en la Agència Tributària de Catalunya antes de firmar, no en una web que nadie sabe cuándo se actualizó por última vez.
Los cuatro datos que una calculadora no puede conocer
Qué tipo impositivo le corresponde a usted. No solo si la vivienda es usada o nueva: si encaja en algún tipo reducido depende de la edad, de la composición familiar, de una eventual discapacidad, de que sea vivienda habitual y de la renta. Son condiciones que se verifican, no que se estiman.
Qué dice la finca. Derramas aprobadas, deuda de comunidad, cargas inscritas, obras pendientes del certificado de aptitud, IBI del año. Todo eso sale de la nota simple y de los certificados, no del precio.
Qué se ha pactado. El reparto de gastos admite pacto, y el que figure en las arras es el que manda. Una calculadora asume el reparto estándar y no sabe qué han firmado las partes.
Cuándo se firma. Un tipo o una bonificación pueden cambiar entre la firma de las arras y la escritura, y lo que se aplica es lo vigente en su momento.
Una cifra automática con esas cuatro incógnitas no es una estimación: es un número redondo con apariencia de dato. Y el daño no es el error aritmético, sino la decisión que se toma con él. Quien firma unas arras confiando en una cuenta que no era la suya descubre el desfase cuando ya no puede echarse atrás sin perder dinero.
Para lo que sí se puede calcular tiene tres herramientas gratuitas: la calculadora de indemnización por despido, el comprobador de plazos y la checklist de documentación. Aquí los tipos cambian cada ejercicio y dependen de su situación, así que lo que le sirve es lo de arriba: saber qué conceptos entran y cuáles comprobar antes de firmar las arras.
Qué puede hacer hoy, antes de comprometerse
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Pida la nota simple registral y léala
Acredita quién es el titular y, sobre todo, qué cargas pesan sobre la finca: hipotecas, embargos, servidumbres, condiciones resolutorias, afecciones fiscales o notas de expedientes urbanísticos. Conviene que no tenga más de tres meses y volver a pedirla el día de la firma. Es el documento que más sorpresas evita y el más barato de todos.
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Reúna los documentos que debe aportar quien vende
Título de propiedad con la inscripción practicada, cédula de habitabilidad vigente, certificado de eficiencia energética, último recibo del IBI, certificado de la comunidad de propietarios —que debe reflejar también las derramas aprobadas aunque no estén giradas—, certificado de aptitud del edificio si corresponde por antigüedad, y el certificado de deuda pendiente de la hipoteca si la hay. La falta de alguno puede paralizar la firma o retrasar la financiación.
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Compruebe el tipo impositivo vigente que le corresponde
En la Agència Tributària de Catalunya, y verificando si se cumplen los requisitos de algún tipo reducido antes de firmar nada. Es el concepto que más pesa en la cuenta y el único que puede cambiar de un ejercicio a otro.
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No firme una reserva sin cláusula de devolución
El documento de reserva o paga y señal debe decir expresamente que la cantidad se devuelve íntegra si la operación no sigue por causa imputable al vendedor o por problemas jurídicos detectados en la revisión previa. Firmada sin esa cláusula, es dinero que se pierde.
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Revise el contrato de arras antes de firmarlo, no después
Debe recoger la identificación completa de las partes y de la finca con sus datos registrales, el precio y la forma de pago, la cantidad entregada y su naturaleza, el plazo máximo para firmar la escritura y las consecuencias del retraso, el reparto de gastos e impuestos, el estado de cargas y el compromiso de cancelación, la situación posesoria y de suministros, y la condición resolutoria si la compra depende de financiación.
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Prepare la firma con tiempo
La elección del notario corresponde por ley al comprador. Si hay hipoteca, se aplican los plazos de la normativa de crédito inmobiliario: entrega previa de la documentación y acta de transparencia material antes de la firma. Esos plazos no se pueden comprimir el día antes, así que conviene contarlos hacia atrás desde la fecha de escritura pactada.
Esta página es informativa
Lo que aquí se explica es el esquema general de los impuestos y gastos de una compraventa en Cataluña. No es asesoramiento jurídico ni fiscal, no sustituye el estudio de una operación concreta, y no contiene tipos ni cuantías precisamente porque cambian. Lo que corresponda en su caso depende de la vivienda, de su situación personal y de lo que se pacte en el contrato.
Lo que se pregunta quien está a punto de comprar
¿Cuánto hay que sumar al precio del piso en gastos e impuestos?
No hay un porcentaje único que valga para todos los casos. El grueso lo determina el impuesto, y el impuesto depende de si la vivienda es usada o de obra nueva, del tipo autonómico vigente y de si se cumplen los requisitos de algún tipo reducido. A eso se suman notaría, Registro de la Propiedad, gestoría si la hay y tasación si se financia con hipoteca. Este despacho no publica porcentajes porque los tipos y las bonificaciones se modifican con frecuencia: el tipo vigente se comprueba en la Agència Tributària de Catalunya antes de firmar.
¿Qué diferencia hay entre pagar ITP o pagar IVA al comprar una vivienda?
Depende de si la vivienda es de segunda mano o de obra nueva. La vivienda usada tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, un tributo cedido a la Generalitat, con tipo general autonómico y tipos reducidos para determinados colectivos —jóvenes, familias numerosas o monoparentales, personas con discapacidad— si se cumplen los requisitos de vivienda habitual y de renta. La primera entrega de vivienda de obra nueva tributa por IVA, con el tipo reducido estatal aplicable a la vivienda, y además se liquida Actos Jurídicos Documentados.
¿Qué es el AJD y quién lo paga?
Actos Jurídicos Documentados es el impuesto que grava la formalización en documento notarial inscribible. En la compra de obra nueva lo asume el comprador y se liquida junto al IVA. El AJD del préstamo hipotecario, en cambio, corresponde al banco.
¿Quién paga la notaría y el Registro de la Propiedad?
Notaría y Registro se rigen por aranceles regulados, en función del valor del inmueble y de la extensión de la escritura. En la práctica los asume el comprador, salvo pacto distinto: el reparto de gastos es una de las cláusulas que debe quedar escrita en el contrato de arras, precisamente para que no se discuta el día de la firma. Por ley, la elección del notario corresponde al comprador.
¿Puedo acogerme a un tipo reducido de ITP en Cataluña?
Existen tipos reducidos para determinados colectivos —jóvenes, familias numerosas o monoparentales y personas con discapacidad— condicionados a que la vivienda sea la habitual y a requisitos de renta. Si se cumplen y no se aplican, se paga de más; si se aplican sin cumplirlos, hay una liquidación complementaria después. Conviene verificarlo antes de firmar las arras, no en la notaría, porque sobre el precio de una vivienda la diferencia entre el tipo general y el reducido no es menor.
¿Qué gastos e impuestos tiene quien vende?
La plusvalía municipal, que grava el incremento de valor del suelo y que tras la doctrina del Tribunal Constitucional admite dos métodos de cálculo, el objetivo y el basado en la plusvalía real, pudiendo aplicarse el más favorable. El IRPF por la ganancia patrimonial, que se declara en la renta del ejercicio siguiente y que tiene exenciones relevantes como la reinversión en vivienda habitual o la transmisión por mayores de 65 años. La cancelación registral de la hipoteca, aunque el préstamo esté pagado. Y el coste de obtener o renovar la cédula de habitabilidad y el certificado energético.
¿Qué pasa si me deniegan la hipoteca después de firmar las arras?
Depende de lo que diga el contrato. Si la compra depende de financiación, el contrato de arras debe incluir una condición resolutoria que permita recuperar lo entregado si la hipoteca se deniega. Es la cláusula que más disgustos evita. Sin ella, y tratándose de arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil, quien desiste pierde lo entregado.
¿Cuándo hay que tener hecha la cuenta de los gastos?
Antes de firmar las arras, no después. El contrato de arras es el documento que vincula a ambas partes antes de la notaría y en él debe constar el reparto de gastos e impuestos. Una vez firmado, descubrir que la cuenta no salía deja dos salidas malas: desistir perdiendo lo entregado o firmar con un desfase de presupuesto.
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Con la nota simple, los certificados y el borrador del contrato delante se puede decir qué impuestos corresponden en su caso, si encaja algún tipo reducido, qué cargas pesan sobre la finca y qué cláusulas faltan en las arras. La primera consulta no se cobra y el presupuesto se acuerda antes de asumir el encargo. Estamos en Carrer del Freser, 104, en El Clot, cerca de Camp de l'Arpa, La Sagrera y Navas.