Mga gastos sa bilihan ng bahay: ano ang binabayaran bukod sa presyo

Ang mga gastos ng isang bilihan ay hindi isang nakapirming porsiyentong ipinapataw sa presyo. Isa itong pangkat ng magkakaibang bahagi, na may magkakaibang tuntunin, at nagbabago ang bigat ng bawat isa ayon sa uri ng bahay, sa kung sino ang bumibili at sa kung paano pinopondohan ang transaksiyon. Ang malaking bahagi ay galing sa buwis; ang iba ay bayarin at serbisyo. Mabuting unawain ang mga ito nang hiwalay, dahil ito lang ang paraan para malaman kung alin ang puwedeng ihanda nang maaga at alin ang nakadepende pa sa isang pagsusuri.

ITP o IVA: ang unang tanong ay kung ang bahay ay gamit na o bago

Ito ang sangang-daang pinakamalaki ang epekto sa kuwenta. Ang gamit nang bahay ay binubuwisan ng Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), isang buwis na ipinasa sa Generalitat de Catalunya. Ipinapatupad ang pangkalahatang antas ng Comunidad, may mababang antas para sa ilang grupo —kabataan, malalaking pamilya o solong magulang, taong may kapansanan— basta't natutupad ang mga requisito ng karaniwang tirahan at ng kita.

Ang bagong gawang bahay, sa kabilang banda, ay hindi binubuwisan ng ITP: ang unang paglipat ng bahay ay sakop ng IVA, sa mababang antas ng Estado na ipinatutupad sa pabahay, at binabayaran din ang buwis na Actos Jurídicos Documentados (AJD). Dalawa itong rehimeng hindi naghahalo, at ang paglilito sa mga ito sa paggawa ng kuwenta ay nagdudulot ng malalaking pagkakamali.

Sa loob ng ITP, ang pagtingin kung natutupad ang alinmang mababang antas ay hindi maliit na detalye. Sa presyo ng isang bahay, ang pagkakaiba ng pangkalahatang antas at ng mababang antas ay malaking halaga. Kung natutupad ito at hindi ginamit, sobra ang binabayaran; kung ginamit nang hindi natutupad ang mga requisito, may dagdag na singil na darating pagkatapos. Ginagawa ang pagsusuring iyon bago pirmahan ang arras, habang may panahon pang ayusin ang transaksiyon.

Actos Jurídicos Documentados: alin ang binabayaran ng sino

Ang AJD ay buwis sa paggawa ng dokumentong notarial na puwedeng itala. Sa pagbili ng bagong gawa ay ang bumibili ang sumasagot nito at binabayaran ito kasama ang IVA. Mabuting ibukod ito sa AJD ng pautang na hipotekaryo, na ibang buwis at ay sa bangko, hindi sa bumibili. Isa itong madalas na pagkalitong nalulutas sa pagtingin sa talaan ng gastos ng institusyon kung ano ang pinapasan ng bawat panig.

Notaryo at Registro de la Propiedad

Ang dalawa ay pinamamahalaan ng reguladong bayad, na kinakalkula ayon sa halaga ng ari-arian at sa haba ng eskritura. Hindi ito napag-uusapan ayon sa gusto at hindi ito nag-iiba mula sa isang notaryo patungo sa iba dahil sa komersiyal na dahilan, pero nag-iiba ito ayon sa pagiging masalimuot ng dokumento: ang isang eskriturang may natatanging kondisyon, may ilang nagbebenta o may sabay na pagkansela ng hipoteka ay mas mahaba at mas mahal.

Ang pagtatala sa Registro de la Propiedad ang nagbibigay ng seguridad laban sa ibang panig. Nabubuo ang bilihan sa pamamagitan ng pagpayag, pero ang eskritura ang nagpapahintulot magtala, at ang pagtatala ang nagpoprotekta. Ang paglaktaw sa hakbang na iyon ay hindi pagtitipid: ito ay ang pagkalabas sa sistemang nagpoprotekta sa iyo bilang may-ari.

Ayon sa batas, ang bumibili ang pumipili ng notaryo. Isa itong karapatang bihirang gamitin at mabuting gamitin.

Gestoría at tasación

Ang gestoría ay opsiyonal, maliban kung ipinapataw ito ng institusyong pinansiyal para asikasuhin ang mga buwis at ang pagtatala. Kapag may hipoteka, karaniwang ipinapataw ng bangko ang sarili nito, at dapat nasa talaan ng gastos na ibinibigay ng institusyon bago ang pirmahan ang halagang iyon. Kapag walang hipoteka, maaaring ang mismong bumibili o ang kaniyang abogado ang mag-asikaso.

Ang tasación ay kailangan lang kung may pinansiyamentong hipotekaryo, at ang bumibili ang sumasagot nito. Isa itong gastos na binabayaran sa simula ng proseso at hindi na nababawi kung hindi natuloy ang pirmahan, at mabuting malaman ito bago ito ipagawa.

Sino ang nagbabayad ng ano

Ang karaniwang hatian ay ang nasa talahanayang ito, na kinuha mula sa gabay sa bilihan ng mismong site na ito. Ang karaniwan ay hindi ibig sabihing sapilitan: ang hatian ng gastos at buwis ay isa sa mga sugnay na dapat nakasulat sa kontrata ng arras, para nga hindi ito pagtalunan sa araw ng pirmahan.

Ang binabayaran ng nagbebenta, nang mas detalyado

Ang plusvalía ng munisipyo —ang Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana— ay buwis sa pagtaas ng halaga ng lupa. Matapos ang doktrina ng Tribunal Constitucional ay may dalawang paraan ng pagkalkula, ang objetivo at ang batay sa tunay na plusvalía, at maaaring gamitin ang mas paborable. Kung walang naging pagtaas ng halaga ay walang babayaran, pero kailangan itong ideklara at patunayan gamit ang mga titulo ng pagkuha at ng paglilipat. Isa itong hakbang na nalilimutan at pagkatapos ay sinisingil nang may recargo.

Ang IRPF sa tubo sa ari-arian ay idinideklara sa renta ng susunod na taon at binubuwisan nito ang pagkakaiba ng halaga ng paglilipat at ng halaga ng pagkuha, bawas ang mga gastos at buwis na puwedeng ibawas. May mahahalagang eksemsiyon: ang muling paglalagak sa karaniwang tirahan sa loob ng legal na plazo at ang paglilipat ng karaniwang tirahan ng mga mahigit 65 taong gulang. Ang masingil ang benta ngayong taon at dumating ang buwis sa susunod ay isa sa mga dahilan kung bakit mabuting tapos na ang kuwenta mula pa sa simula.

Ang pagkansela sa rehistro ng hipoteka ay nakakagulat sa marami: kahit bayad na ang pautang, nananatiling nakatala ang pasanin hanggang pormal itong makansela, at kailangang pasanin ang eskritura ng pagkansela at ang pagtatala nito. At ang mga sertipiko —cédula de habitabilidad at certificado de eficiencia energética— ay sagot ng nagbebenta at kailangan ang mga ito para makapaglipat.

Ang mga gastos na hindi buwis at sumisira rin sa kuwenta

May pangalawang uri, na hindi lumalabas sa anumang calculator at sa praktika ay mabigat. Ang mga derramang inaprubahan ng comunidad de propietarios kahit hindi pa sinisingil: dapat itong makita sa sertipiko ng comunidad, at pinagkakasunduan kung sino ang sasagot nito. Ang IBI ng kasalukuyang taon, na ang hatian sa pagitan ng bumibili at nagbebenta ay pinagkakasunduan din, at ang mga hulog nitong hindi pa nag-e-expire ay nakabuhat sa mismong ari-arian, kaya ang utang ng nagbebenta ay maaaring mauwi sa bumibili. Ang mga gawaing nakabinbing itinuturo ng certificado de aptitud ng gusali, na nagmumula sa teknikal na inspeksiyon, hinihingi sa Cataluña simula sa isang tiyak na edad ng gusali. At ang pagpapakabit at pagpapalit ng pangalan sa mga suministro.

Wala sa mga bahaging ito ang nakadepende sa isang antas ng buwis: nakadepende ang mga ito sa mismong ari-arian at sa sinasabi ng mga papeles nito. Kaya ang paunang pagsusuri sa rehistro at sa dokumento ay hindi isang hakbang na burukratiko lang, kundi ang bahagi ng trabahong umiiwas sa mga sorpresa sa halaga.

Ang sandaling dapat tapos na ang kuwenta: bago ang arras

Ang kontrata ng arras ang pribadong dokumentong nagbubuklod sa dalawang panig bago ang notaryo at, sa praktika, ang pinakamahalaga sa transaksiyon. Ang karaniwang modalidad ay ang arras penitenciales ng artikulo 1454 ng Código Civil, na nagpapahintulot umatras: kung ang bumibili ang umatras, mawawala sa kaniya ang ibinigay; kung ang nagbebenta ang umatras, ibabalik niya ito nang doble. Para maging penitenciales ang mga ito ay dapat sabihin ito ng kontrata, dahil kapag may duda ay may hilig ang mga hukuman ituring ang mga ito bilang confirmatorias, at doon ay walang karapatang umatras kundi obligasyong tumupad.

Ibig sabihin, ang matuklasan ang kulang sa badyet pagkatapos pirmahan ang arras ay nag-iiwan ng dalawang labasan at pareho itong masama: umatras at mawalan ng ibinigay, o pumirma na hindi tama ang kuwenta. Sa kontrata ng arras ay dapat nakasaad ang kabuuang presyo at ang paraan ng pagbabayad, ang halagang ibinigay at ang uri nito, ang pinakamahabang plazo para pirmahan ang eskritura, ang hatian ng gastos at buwis, ang kalagayan ng mga pasanin at ang pangakong kanselahin ang mga ito, ang kalagayan ng pag-aari, at —kung nakadepende ang pagbili sa pinansiyamento— isang condición resolutoria na nagpapahintulot mabawi ang ibinigay kung tinanggihan ang hipoteka. Ang huling sugnay na ito ang pinakamaraming iniiwasang gulo.