Gastos sa bilihan ng bahay: ano pa ang babayaran bukod sa presyo

Ang gastos sa bilihan ay hindi fixed na percentage ng presyo. Iba-ibang gastos ito, may kanya-kanyang rules, at nag-iiba ang laki ng bawat isa depende sa uri ng bahay, kung sino ang bumibili at kung paano babayaran ang bahay (halimbawa, may loan o wala). Ang pinakamalaking bahagi ay ang tax; ang iba ay aranceles (fixed fees) at services. Mabuting intindihin ang bawat isa nang hiwalay, kasi ito lang ang paraan para malaman kung alin ang puwedeng i-estimate agad at alin ang kailangan pang i-check.

ITP o IVA: ang unang tanong ay kung second-hand o bago ang bahay

Ito ang pinakamalaking difference sa computation. Ang second-hand na bahay ay may tax na Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), tax na ibinigay sa Generalitat de Catalunya. Ina-apply ang general rate ng Generalitat, at may reduced rate para sa ilang grupo —kabataan, familias numerosas o single parent, at taong may disability— basta pasok sa requirements ng vivienda habitual (bahay na tinitirhan) at ng income.

Ang bagong gawang bahay (obra nueva), sa kabilang banda, ay walang ITP: ang unang bentahan ng bahay ay may IVA, sa reduced rate ng Estado para sa bahay, at binabayaran din ang tax na Actos Jurídicos Documentados (AJD). Dalawang magkaibang sistema ito na hindi naghahalo, at kapag napaghalo ninyo sa computation, malaki ang magiging mali.

Sa ITP, ang pag-check kung pasok kayo sa isang reduced rate ay hindi maliit na bagay. Sa presyo ng isang bahay, malaking pera ang difference ng general rate at ng reduced rate. Kung pasok kayo pero hindi na-apply, sobra ang babayaran ninyo; kung na-apply kahit hindi pasok sa requirements, may dagdag na singil (liquidación complementaria) pagkatapos. Ginagawa ang pag-check na iyon bago pumirma ng arras, habang puwede pang ayusin ang transaction.

Actos Jurídicos Documentados: sino ang nagbabayad ng alin

Ang AJD ay tax sa pagpirma ng notarial document na puwedeng i-register. Sa pagbili ng bagong gawa, ang buyer ang nagbabayad nito, kasabay ng IVA. Mabuting ihiwalay ito sa AJD ng mortgage loan (préstamo hipotecario), na ibang tax, at sa bangko ito, hindi sa buyer. Madalas itong napagkakamalan; makikita ito sa table ng gastos ng bangko, kung saan nakasulat kung ano ang babayaran ng bawat panig.

Notario at Registro de la Propiedad

Pareho itong may aranceles (regulated na bayad), na kinukuwenta ayon sa value ng property at sa haba ng escritura. Hindi ito puwedeng tawaran at hindi nag-iiba sa bawat notario para sa negosyo, pero nag-iiba ito depende kung gaano ka-complicated ang document: mas mahaba at mas mahal ang escritura na may special conditions, may ilang seller, o may sabay na cancelación ng hipoteca.

Ang pag-register sa Registro de la Propiedad ang nagbibigay ng seguridad laban sa ibang tao (third parties). Buo na ang bilihan kapag pumayag ang dalawang panig, pero ang escritura ang nagpapahintulot na i-register ito, at ang pag-register ang nagpoprotekta. Hindi tipid ang lumaktaw sa step na iyon: ibig sabihin nito, labas kayo sa system na nagpoprotekta sa inyo bilang may-ari.

Ayon sa batas, ang buyer ang pumipili ng notario. Karapatan ito na bihirang gamitin, pero mabuting gamitin.

Gestoría at tasación

Ang gestoría ay optional, maliban kung required ito ng bangko para asikasuhin ang mga tax at ang registration. Kapag may hipoteca, karaniwang sariling gestoría ng bangko ang ipinapagamit, at dapat nakasulat ang gastos na iyon sa table ng gastos na ibinibigay ng bangko bago pumirma. Kapag walang hipoteca, puwedeng ang buyer mismo o ang abogado niya ang mag-asikaso.

Ang tasación ay kailangan lang kung may mortgage (hipoteca), at ang buyer ang nagbabayad nito. Binabayaran ito sa simula ng proseso at hindi na maibabalik kung hindi natuloy ang pirmahan, kaya mabuting malaman ito bago magpa-tasación.

Sino ang nagbabayad ng ano

Ang karaniwang hatian ay nasa table na ito, galing sa guide sa bilihan ng site na ito mismo. Ang karaniwan ay hindi ibig sabihing required: ang hatian ng gastos at tax ay isa sa mga clause na dapat nakasulat sa contrato de arras, para hindi na ito pagtalunan sa araw ng pirmahan.

Ang babayaran ng seller, mas detalyado

Ang plusvalía municipal —ang Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana— ay tax sa pagtaas ng value ng lupa. Dahil sa doctrina ng Tribunal Constitucional, may dalawang paraan ng computation, ang objetivo at ang batay sa totoong plusvalía, at puwedeng i-apply ang mas pabor. Kung walang pagtaas ng value, walang babayaran, pero kailangan pa rin itong i-declare at patunayan gamit ang mga título ng pagbili at ng bentahan. Madalas itong makalimutan, at pagkatapos ay sinisingil na may recargo (dagdag na singil).

Ang IRPF sa kita sa bentahan ay idine-declare sa renta (income tax return) ng susunod na taon. Tax ito sa difference ng presyo ng bentahan at ng presyo ng pagbili, bawas ang deductible na gastos at tax. May mahahalagang exemption: kapag ibinili ulit ng vivienda habitual sa loob ng legal na plazo, at kapag ang nagbenta ng vivienda habitual ay higit 65 taong gulang. Ngayong taon ninyo natatanggap ang bayad, pero sa susunod na taon dumarating ang tax; isa ito sa mga dahilan kung bakit mabuting tapos na ang computation mula sa simula.

Ang cancelación ng hipoteca sa Registro ay nakakagulat sa marami: kahit bayad na ang loan, naka-register pa rin ang carga hanggang ma-cancel ito nang pormal, at kailangang bayaran ang escritura ng cancelación at ang pag-register nito. At ang mga mga certificado —cédula de habitabilidad at certificado de eficiencia energética— ay sagot ng seller at required para maibenta o mailipat ang bahay.

Ang mga gastos na hindi tax pero nakakasira rin ng budget

May pangalawang uri ng gastos na hindi lumalabas sa kahit anong calculator, pero sa totoo, mabigat. Ang mga derramas (special na singil) na inaprubahan ng comunidad de propietarios kahit hindi pa sinisingil: dapat nakasulat ang mga ito sa certificado ng comunidad, at pinagkakasunduan kung sino ang magbabayad. Ang IBI ng taong ito, na pinagkakasunduan din ang hatian ng buyer at seller. Ang mga hulog nito na hindi pa prescrito ay nakakabit sa mismong property, kaya ang utang ng seller ay puwedeng mapunta sa buyer. Ang mga pending na repair na nakasulat sa certificado de aptitud ng building, galing sa technical inspection ng gusali, required sa Cataluña kapag umabot na sa isang edad ang gusali. At ang bagong kontrata at pagpapalit ng pangalan sa kuryente, tubig at gas (suministros).

Wala sa mga gastos na ito ang nakadepende sa tax rate: nakadepende ang mga ito sa mismong property at sa sinasabi ng mga papeles nito. Kaya ang pag-check muna sa Registro at sa mga document ay hindi lang burukrasya: ito ang bahagi ng trabaho na umiiwas sa mga sorpresa sa amount.

Kailan dapat tapos na ang computation: bago ang arras

Ang contrato de arras ang private document na nagtatali sa dalawang panig bago pumunta sa notario, at sa totoo, ito ang pinakamahalaga sa buong transaction. Ang karaniwang uri ay ang arras penitenciales ng artículo 1454 del Código Civil, na nagpapahintulot umatras: kung ang bumibili ang umatras, mawawala sa kaniya ang naibigay niya; kung ang nagbebenta ang umatras, ibabalik niya ito nang doble. Para maging penitenciales, dapat sabihin ito ng contract, kasi kapag may duda, madalas ituring ng mga korte na confirmatorias ang mga ito, at doon walang karapatang umatras, kundi obligasyong tumupad.

Ibig sabihin, ang malaman na kulang ang budget pagkatapos pirmahan ang arras ay nag-iiwan ng dalawang option, at parehong masama: umatras at mawala ang naibigay, o pumirma kahit mali ang computation. Sa contract ng arras, dapat nakasulat ang total na presyo at ang paraan ng pagbabayad, ang halagang naibigay at kung anong uri ito, ang pinakamahabang plazo para pirmahan ang escritura, ang hatian ng gastos at tax, ang lagay ng mga cargas (utang o hipoteca na nakakabit sa bahay) at ang pangakong i-cancel ang mga ito, kung sino ang may hawak ng bahay (situación posesoria), at —kung nakadepende ang pagbili sa loan— isang condición resolutoria na nagpapahintulot mabawi ang ibinigay kung ma-deny ang hipoteka. Ang huling clause na ito ang pinakanakakaiwas sa gulo.