مصاريف بيع وشراء المسكن: ما تدفعه إضافةً إلى الثمن

مصاريف البيع والشراء ليست نسبة ثابتة من الثمن. هي بنود مختلفة، ولكل بند قواعده، ووزن كل بند يتغير حسب نوع المسكن، ومن يشتري، وكيف يُموَّل الشراء. أغلب المبلغ هو الضريبة، والباقي رسوم وخدمات. ومن الأفضل فهم كل بند وحده، لأنها الطريقة الوحيدة لمعرفة ما يمكن حسابه مسبقاً، وما يحتاج بعدُ إلى تحقق.

ضريبة نقل الملكية (ITP) أو ضريبة القيمة المضافة (IVA): السؤال الأول هو هل المسكن مستعمل أم جديد

هذا هو الفرق الذي يغيّر الحساب أكثر من غيره. المسكن المستعمل يخضع لـ ضريبة نقل الملكية (ITP)، وهي ضريبة تديرها حكومة كتالونيا. تُطبَّق النسبة العامة في كتالونيا، مع نسب مخفَّضة لفئات معينة (الشباب، والأسر الكبيرة أو ذات الوالد الواحد، والأشخاص ذوو الإعاقة)، بشرط توفر شروط السكن المعتاد والدخل.

أما البناء الجديد فلا يخضع لضريبة نقل الملكية: أول بيع للمسكن الجديد يخضع لـ ضريبة القيمة المضافة (IVA)، بالنسبة المخفَّضة التي تحددها الدولة للمساكن، وتُدفع معها ضريبة العقود الموثقة (AJD). وهما نظامان مختلفان، والخلط بينهما في الحساب يسبب أخطاء كبيرة.

داخل ضريبة نقل الملكية، التحقق من حقك في نسبة مخفَّضة ليس تفصيلاً صغيراً. فعلى ثمن مسكن، الفرق بين النسبة العامة والمخفَّضة مبلغ كبير. إذا كان لك الحق ولم تُطبَّق، تدفع أكثر من اللازم؛ وإذا طُبِّقت دون أن تتوفر الشروط، تأتيك لاحقاً مطالبة بدفع الفرق. ويجب هذا التحقق قبل توقيع العربون، عندما لا يزال ممكناً تعديل العملية.

ضريبة العقود الموثقة (AJD): من يدفع كل واحدة

ضريبة العقود الموثقة تُفرض على توقيع وثيقة عند الموثق يمكن تسجيلها. في شراء مسكن جديد يدفعها المشتري مع ضريبة القيمة المضافة. ومن المهم التفريق بينها وبين ضريبة AJD على القرض العقاري، وهي ضريبة مختلفة يدفعها البنك، لا المشتري. وهذا خلط شائع، والحل هو النظر في جدول المصاريف الذي يعطيه البنك لمعرفة ما يدفعه كل طرف.

التوثيق والسجل العقاري

كلاهما (الموثق والسجل العقاري) يخضع لـ رسوم يحددها القانون، تُحسب حسب قيمة العقار وطول العقد. لا يمكن التفاوض عليها حسب الرغبة، ولا تختلف من موثق إلى آخر لأسباب تجارية، لكنها تتغير حسب تعقيد الوثيقة: فالعقد الذي فيه شروط خاصة، أو عدة بائعين، أو إلغاء رهن في الوقت نفسه، يكون أطول ويكلف أكثر.

التسجيل في السجل العقاري هو الذي يحميك أمام الآخرين. البيع يتم باتفاق الطرفين، لكن عقد الموثق هو الذي يسمح بالتسجيل، والتسجيل هو الذي يحمي. وتوفير هذه الخطوة ليس توفيراً: بل يعني أن تبقى خارج النظام الذي يحميك كمالك.

بحكم القانون، المشتري هو الذي يختار الموثق. وهو حق قليلاً ما يُستعمل، ومن الأفضل أن تستعمله.

مكتب المعاملات والتقييم

مكتب المعاملات (gestoría) اختياري، إلا إذا فرضه البنك ليتولى دفع الضرائب والتسجيل. وعندما يكون هناك قرض عقاري، تفرض البنوك عادةً مكتبها الخاص، ويجب أن تظهر هذه التكلفة في جدول المصاريف الذي يعطيه البنك قبل التوقيع. وبدون قرض، يمكن للمشتري نفسه أو لمحاميه القيام بهذه الإجراءات.

تقييم العقار (tasación) ضروري فقط إذا كان هناك قرض عقاري، ويدفعه المشتري. يُدفع في بداية العملية، ولا يُسترد إذا لم يتم التوقيع، ومن المفيد معرفة ذلك قبل طلبه.

من يدفع ماذا

التوزيع المعتاد هو ما يبيّنه هذا الجدول، المأخوذ من دليل البيع والشراء في هذا الموقع نفسه. والمعتاد لا يعني الإلزامي: توزيع المصاريف والضرائب من البنود التي يجب أن تُكتب في عقد العربون، حتى لا يحدث خلاف عليه يوم التوقيع.

ما يدفعه البائع، بشيء من التفصيل

الضريبة البلدية (plusvalía municipal)، أي الضريبة على ارتفاع قيمة الأراضي داخل المدينة، تُفرض على زيادة قيمة الأرض. وبعد قرارات المحكمة الدستورية توجد طريقتان للحساب: الموضوعية، والقائمة على الربح الحقيقي، ويمكن اختيار الأنسب. وإذا لم ترتفع القيمة فلا يُدفع شيء، لكن يجب التصريح بذلك وإثباته بعقد الشراء وعقد البيع. وكثيراً ما يُنسى هذا الإجراء، ثم تأتي المطالبة به لاحقاً مع زيادة (recargo).

ضريبة الدخل (IRPF) على الربح من البيع يُصرَّح بها في تصريح الدخل للسنة التالية، وتُحسب على الفرق بين ثمن البيع وثمن الشراء، مع خصم المصاريف والضرائب المسموح بها. وهناك إعفاءات مهمة: إعادة الاستثمار في السكن المعتاد خلال المهلة القانونية، وبيع السكن المعتاد لمن تجاوز 65 عاماً. ولأنك تقبض ثمن البيع هذه السنة وتأتي الضريبة في السنة التالية، من الأفضل أن تحسبها من البداية.

إلغاء الرهن من السجل العقاري يفاجئ كثيرين: حتى لو سُدِّد القرض، يبقى الرهن مسجَّلاً حتى يُلغى رسمياً، ويجب دفع تكلفة عقد الإلغاء وتسجيله. أما الشهادات (شهادة الصلاحية للسكن وشهادة كفاءة الطاقة) فيدفعها البائع، وهي مطلوبة للبيع.

مصاريف ليست ضرائب لكنها تؤثر على الحساب أيضاً

هناك مصاريف أخرى لا تظهر في أي حاسبة، لكنها مهمة في الواقع. مساهمات الأشغال التي أقرّها اتحاد الملاك حتى لو لم تصدر فواتيرها بعد: يجب أن تذكرها شهادة الاتحاد، ويُتفق على من يدفعها. و الضريبة العقارية (IBI) للسنة الحالية، التي يُتفق أيضاً على تقسيمها بين المشتري والبائع حسب المدة. والعقار نفسه ضامن لأقساطها التي لم تتقادم، لذلك قد يتحمل المشتري دين البائع. والأشغال المتبقية التي تذكرها شهادة صلاحية المبنى، الصادرة بعد الفحص التقني، والمطلوبة في كتالونيا للمباني التي تجاوزت عمراً معيناً. و اشتراكات الخدمات وتغيير أسماء أصحابها.

لا يعتمد أي من هذه البنود على نسبة ضريبية: بل على العقار نفسه وما تقوله أوراقه. لذلك فالتحقق المسبق في السجل العقاري والوثائق ليس روتيناً إدارياً، بل هو الجزء من العمل الذي يجنّبك المفاجآت في المبلغ.

متى يجب أن يكون الحساب جاهزاً: قبل العربون

عقد العربون هو الوثيقة الخاصة التي تلزم الطرفين قبل التوقيع عند الموثق، وهو عملياً أهم وثيقة في العملية. والنوع المعتاد هو العربون الذي يسمح بالتراجع (arras penitenciales)، حسب المادة 1454 من القانون المدني: إذا تراجع المشتري، يخسر ما دفعه؛ وإذا تراجع البائع، يرد ضعف المبلغ. ولكي يكون من هذا النوع، يجب أن يقول العقد ذلك، لأن المحاكم عند الشك تعتبره عادةً عربوناً تأكيدياً، وحينها لا يحق لأحد التراجع، بل يجب تنفيذ العقد.

يعني هذا أن اكتشاف خطأ في الميزانية بعد توقيع العربون لا يترك إلا خيارين سيئين: التراجع وخسارة ما دفعته، أو التوقيع بحساب خاطئ. ويجب أن يذكر عقد العربون الثمن الكامل وطريقة الدفع، والمبلغ المدفوع ونوعه، وآخر موعد لتوقيع العقد عند الموثق، و توزيع المصاريف والضرائب، والأعباء على العقار والالتزام بإلغائها، وهل المسكن خالٍ، وإذا كان الشراء يعتمد على قرض، شرطاً فاسخاً يسمح باسترداد المبلغ إذا رُفض القرض العقاري. وهذا البند الأخير هو الذي يجنّب أكثر المشاكل.