مصاريف بيع وشراء المسكن: ما يُدفع إضافةً إلى الثمن

مصاريف عملية البيع والشراء ليست نسبة ثابتة تُطبَّق على الثمن. بل هي مجموعة بنود مختلفة، بقواعد مختلفة، ويتغير وزن كل منها بحسب نوع المسكن ومن يشتري وكيف تُموَّل العملية. فالجزء الأكبر تضعه الضريبة؛ والباقي رسوم وخدمات. ويُستحسن فهمها منفصلة، لأنها الطريقة الوحيدة لمعرفة أيها يمكن توقعه وأيها لا يزال يعتمد على تحقق.

ضريبة نقل الملكية أو ضريبة القيمة المضافة: السؤال الأول هو هل المسكن مستعمل أم جديد

هذا هو المفترق الذي يحرّك الحساب أكثر من غيره. المسكن المستعمل يخضع لـ ضريبة نقل الملكية (ITP)، وهي ضريبة محوَّلة إلى حكومة كتالونيا. وتُطبَّق النسبة الإقليمية العامة، مع نسب مخفَّضة لفئات معينة —الشباب، والأسر كثيرة العدد أو وحيدة الوالد، والأشخاص ذوو الإعاقة— شريطة استيفاء شروط السكن المعتاد والدخل.

يبدأ البناء الجديد، على العكس، لا يخضع لضريبة نقل الملكية: فالتسليم الأول للمسكن خاضع لـ ضريبة القيمة المضافة (IVA)، بالنسبة المخفَّضة على مستوى الدولة المنطبقة على المسكن، وتُصفَّى إضافةً إلى ذلك ضريبة الأعمال القانونية الموثَّقة (AJD). وهما نظامان لا يختلطان، والخلط بينهما عند إعداد الحساب يؤدي إلى أخطاء جسيمة.

وداخل ضريبة نقل الملكية، التحقق من استيفاء أي نسبة مخفَّضة ليس تفصيلاً هيّناً. فعلى ثمن مسكن، الفرق بين النسبة العامة والمخفَّضة مبلغ معتبر. فإذا استُوفيت ولم تُطبَّق، دُفع أكثر من اللازم؛ وإذا طُبِّقت دون استيفاء الشروط، جاءت لاحقاً تصفية تكميلية. ويُجرى ذلك التحقق قبل توقيع العربون، حين يبقى هامش لتعديل العملية.

ضريبة الأعمال القانونية الموثَّقة: أيّها يدفعها من

تفرض ضريبة الأعمال القانونية الموثَّقة ضريبةً على تحرير وثيقة موثَّقة قابلة للقيد. وفي شراء البناء الجديد يتحملها المشتري وتُصفَّى مع ضريبة القيمة المضافة. ويُستحسن تمييزها عن AJD الخاصة بالقرض العقاري، وهي ضريبة مختلفة تعود إلى البنك، لا إلى المشتري. وهو خلط شائع يُحسم بالنظر في جدول مصاريف المؤسسة المالية لمعرفة ما يتحمله كل طرف.

التوثيق والسجل العقاري

كلاهما يخضع لـ رسوم منظَّمة، تُحسب بحسب قيمة العقار وحجم العقد الرسمي. وهي غير قابلة للتفاوض حسب الرغبة ولا تتغير من مكتب توثيق إلى آخر لأسباب تجارية، لكنها تتغير بحسب تعقيد الوثيقة: فعقد رسمي بشروط خاصة، أو بعدة بائعين، أو بإلغاء رهن في الوقت نفسه، يشغل مساحة أكبر ويكلف أكثر.

والقيد في السجل العقاري هو ما يمنح الأمان في مواجهة الغير. فالبيع والشراء يتم بالتراضي، لكن العقد الرسمي هو الذي يتيح القيد، والقيد هو ما يحمي. وتوفير تلك الخطوة ليس توفيراً: بل هو بقاء خارج النظام الذي يحميك كمالك.

وبحكم القانون، اختيار الموثق يعود إلى المشتري. وهو حق قلّما يُمارَس ويُستحسن ممارسته.

مكتب المعاملات والتقييم

يبدأ مكتب المعاملات اختياري، إلا إذا فرضته المؤسسة المالية لمعالجة الضرائب والقيد. وعندما يوجد رهن، تفرض البنوك عادةً مكتبها الخاص، ويجب أن تظهر تلك التكلفة في جدول المصاريف الذي تسلّمه المؤسسة قبل التوقيع. وبدون رهن، يمكن للمشتري نفسه أو لمحاميه تولي المعاملة.

يبدأ التقييم العقاري ضروري فقط إذا كان هناك تمويل برهن، ويتحمله المشتري. وهو مصروف يُدفع في بداية العملية ولا يُسترد إذا لم تُوقَّع العملية، وهو أمر يُستحسن معرفته قبل طلبه.

من يدفع ماذا

التوزيع المعتاد هو ما يجمعه هذا الجدول، المأخوذ من دليل البيع والشراء في هذا الموقع نفسه. والمعتاد لا يعني الإلزامي: فتوزيع المصاريف والضرائب من البنود التي يجب أن تُكتب في عقد العربون، تحديداً حتى لا يُتنازع فيه يوم التوقيع.

ما يدفعه البائع، بشيء من التفصيل

يبدأ ضريبة الزيادة البلدية —الضريبة على الزيادة في قيمة الأراضي ذات الطابع الحضري— تفرض ضريبةً على ارتفاع قيمة الأرض. وبعد اجتهاد المحكمة الدستورية توجد طريقتان للحساب، الموضوعية والقائمة على الزيادة الفعلية، ويمكن تطبيق الأنسب. وإذا لم تحصل زيادة في القيمة فلا يُدفع شيء، لكن يجب التصريح بذلك وإثباته بسندات الاكتساب والنقل. وهو إجراء يُنسى ثم يُطالَب به لاحقاً مع زيادة.

الـ ضريبة الدخل عن الربح الرأسمالي يُصرَّح بها في إقرار السنة التالية وتفرض ضريبةً على الفرق بين قيمة النقل وقيمة الاكتساب، مع المصاريف والضرائب القابلة للخصم. وتوجد إعفاءات مهمة: إعادة الاستثمار في السكن المعتاد داخل المهلة القانونية، ونقل السكن المعتاد من قِبل من تجاوزوا 65 عاماً. وكون البيع يُقبَض هذه السنة والضريبة تأتي في السنة التالية من أسباب استحسان إعداد الحساب منذ البداية.

يبدأ إلغاء قيد الرهن في السجل العقاري يفاجئ كثيرين: فحتى لو كان القرض مسدَّداً، يبقى العبء مقيَّداً حتى يُلغى رسمياً، ويجب تحمل عقد الإلغاء وقيده. أما الشهادات —شهادة الصلاحية للسكن وشهادة الكفاءة الطاقية— فهي على حساب البائع ومطلوبة لنقل الملكية.

المصاريف التي ليست ضرائب وتخلّ بالحساب أيضاً

وهناك فئة ثانية لا تظهر في أي حاسبة ولها وزن عملي. حصص الأشغال التي أقرّها اتحاد الملاك ولو لم تصدر فواتيرها بعد: إذ يجب أن تعكسها شهادة الاتحاد، ومن يتحملها يُتفق عليه. و ضريبة العقار (IBI) للسنة الجارية، التي يُتفق أيضاً على توزيعها بالتناسب بين المشتري والبائع، والتي يضمنها العقار نفسه في أقساطها غير المتقادمة، بحيث قد ينتهي دين البائع بالتأثير على المشتري. والأشغال المتبقية التي تشير إليها شهادة صلاحية المبنى، المستمدة من الفحص التقني، والمطلوبة في كتالونيا ابتداءً من عمر معين. و اشتراكات الخدمات وتغيير أصحابها.

ولا يعتمد أي من هذه البنود على نسبة ضريبية: بل تعتمد على العقار بعينه وعلى ما تقوله أوراقه. ولهذا فالتحقق المسبق في السجل والوثائق ليس إجراءً بيروقراطياً، بل هو الجزء من العمل الذي يتفادى مفاجآت في المبلغ.

اللحظة التي يجب أن يكون فيها الحساب جاهزاً: قبل العربون

الـ عقد العربون هو الوثيقة الخاصة التي تلزم الطرفين قبل التوثيق، وهو عملياً أهم وثيقة في العملية. والصيغة المعتادة هي العربون العدولي المنصوص عليه في المادة 1454 من القانون المدني، الذي يتيح العدول: فإذا عدل المشتري، خسر ما سلّمه؛ وإذا عدل البائع، ردّ الضعف. ولكي يكون عدولياً يجب أن ينص العقد على ذلك، لأن المحاكم عند الشك تميل إلى اعتباره تأكيدياً، وعندئذ لا يوجد حق في العدول بل التزام بالتنفيذ.

وهذا يعني أن اكتشاف اختلال الميزانية بعد توقيع العربون يترك مخرجين وكلاهما سيئ: العدول مع خسارة ما سُلِّم، أو التوقيع بحساب مختل. ويجب أن يُذكر في عقد العربون الثمن الإجمالي وطريقة السداد، والمبلغ المسلَّم وطبيعته، والمهلة القصوى لتوقيع العقد الرسمي، و توزيع المصاريف والضرائب، ووضع الأعباء والالتزام بإلغائها، ووضع الحيازة، و—إذا كان الشراء يتوقف على التمويل— شرط فاسخ يتيح استرداد ما سُلِّم إذا رُفض الرهن. وهذا البند الأخير هو الذي يتفادى أكبر قدر من المشكلات.