محامو القانون العقاري في برشلونة
في مكتب Ajuridic نتدخل قبل التوقيع وكذلك عندما تكون المشكلة قد ظهرت بالفعل: البيع والشراء، والإيجارات، والعيوب الخفية، والنزاعات مع الشركات المطوِّرة، والتحقق من الوثائق قبل شراء عقار.
Carrer del Freser, 104 · El Clot، Sant Martí (Barcelona) · الاستقبال بالإسبانية والكتالانية والإنجليزية والعربية (العربية بموعد مسبق).
في كتالونيا، لشراء شقة أوراقٌ لا تُطلَب في بقية إسبانيا
يعمل المكتب من حي El Clot، في Sant Martí، ويتولى قضايا عقارية في مدينة برشلونة وضواحيها وفي بقية إسبانيا. وتدخل أغلب الملفات من أحد بابين: شخص على وشك التوقيع ويريد أن يعرف ما الذي يوقّع عليه، أو شخص وقّع بالفعل ووجد نفسه أمام أمر لم يكن يتوقعه.
الباب الأول هو الأقل تكلفة. فالعملية العقارية تحرّك مالاً كثيراً وتُوثَّق في أسابيع قليلة جداً، وفي كتالونيا قائمة الوثائق المطلوبة أطول: فإلى جانب البيان العقاري المبسط وسند الملكية، تدخل في الحساب شهادة الصلاحية للسكن، وشهادة الأداء الطاقي، وفي المباني التي يزيد عمرها عن خمسة وأربعين عاماً، شهادة صلاحية المبنى الناتجة عن الفحص التقني. وفي مدينة برصيد عقاري كرصيد برشلونة، لا تكون هذه الوثيقة الأخيرة مجرد إجراء: بل هي حيث تظهر المساهمات الاستثنائية الخاصة بالواجهة أو الفناء أو السطح والتي ينتهي المشتري بدفعها دون أن يكون قد توقعها.
يُضاف إلى ذلك أن البيع والشراء بين الأفراد ذوي الموطن المدني الكتالوني يخضع للكتاب السادس من القانون المدني الكتالوني، بقواعد خاصة للمطابقة والمطالبة، وأن برشلونة مصنَّفة منطقةَ سوق سكني متوتر، وهو ما يحدد قيمة الإيجار الممكن الاتفاق عليها في كثير من عقود الكراء. والتحقق قبل التوقيع من الإطار القانوني المطبَّق يجنّب تقريباً كل النزاعات التي تصل لاحقاً.
ماذا نفعل بالتحديد
يُحدَّد النطاق كتابةً حالة بحالة. وهذه هي الإجراءات الأكثر تكراراً.
الشراء والبيع والبناء
- الفحص المسبق للوثائق العقارية والعمرانية ووثائق اتحاد الملاك قبل التوقيع على أي شيء.
- تحرير عقود الحجز والعربون وعقود البيع والشراء الخاصة والتفاوض عليها.
- مراجعة مسودة السند الرسمي وحضور التوقيع لدى الموثق.
- الشراء على المخطط: العقد مع الشركة المطوِّرة، والكفالات، والمبالغ المدفوعة على الحساب.
- شطب الرهون والحجوزات والأعباء المسجَّلة على العقار.
- تنسيق تصفية الضرائب والتسجيل في السجل العقاري.
الإيجار والدفاع والمطالبة
- عقود إيجار السكن وعقود الإيجار لغير السكن.
- الضمانة، وإيداعها لدى الجهاز الإقليمي، والضمانات الإضافية.
- التخلف عن دفع الإيجار، والمطالبة بالمبالغ، والإخلاء.
- العيوب الخفية وعدم المطابقة في مواجهة البائع.
- عيوب البناء في مواجهة الشركة المطوِّرة وشركة البناء والتقنيين.
- اتحادات الملاك: المساهمات الاستثنائية، والأشغال، والطعن في القرارات.
- إنهاء الشيوع والخروج من ملكية مشتركة معطَّلة.
من يدير الملف
رئيسة المكتب هي Noemí Ampurdanés Parés، محامية مسجَّلة في نقابة المحامين ICAB برقم 22359، ولها أكثر من ثلاثين عاماً من الممارسة؛ الملف الشخصي لرئيسة المكتب على noemiampurdanes.com. وفي الشق التوثيقي والعقاري والخبراتي والإجرائي، يعتمد المكتب على شبكة من الموثقين والوكلاء القضائيين والمحامين المتخصصين.
كيف نعالج ملفاً عقارياً، خطوة بخطوة
-
المراجعة الأولى
يُنظَر أولاً في الموجود: الإعلان، ومسودة العقد، والسند الرسمي، والإشعار الرسمي المتسلَّم، أو تقرير التقني. وفي هذه القراءة الأولى يتضح عادةً ما إذا كان الملف ملف وقاية أو ملف مطالبة بالفعل.
-
التحقق من الوثائق
بيان عقاري مبسط محدَّث، والوضع العمراني للعقار، وحالة حسابات اتحاد الملاك ومحاضره، وشهادة الصلاحية للسكن، وشهادة الأداء الطاقي، وشهادة صلاحية المبنى. ونبحث عمّا هو غائب: عبء لم يُشطَب، أو أشغال بلا رخصة، أو مساهمة استثنائية أُقرّت ولم تُحمَّل.
-
التقرير والاستراتيجية
يتسلم العميل بياناً بالمخاطر القائمة، وأيها يمكن تحييده ببند تعاقدي، وأيها ينصح بعدم التوقيع. وإذا كان الملف نزاعياً، يُقيَّم المسار الودي قبل رفع الدعوى ويُحدَّد نطاق المهمة كتابةً.
-
التفاوض والتحرير
يجري التفاوض مع الطرف الآخر أو الوكالة أو الشركة المطوِّرة وتُحرَّر الوثائق: عقد الحجز، والعربون، وعقد الإيجار، واتفاق الفسخ، أو المطالبة المسبقة. وهنا تُوزَّع المصاريف وتُحدَّد مهلة التوثيق.
-
التوقيع والإجراءات اللاحقة
حضور جلسة التوثيق، والتحقق من أن السند الرسمي يتضمن ما اتُّفق عليه، ثم تصفية الضرائب، والتسجيل في السجل العقاري، وتغيير ملكية الاشتراكات وحصة اتحاد الملاك.
-
المطالبة، إذا ظهرت المشكلة لاحقاً
عندما يظهر العيب بعد تسليم المسكن، يكون الترتيب: خبرة تثبت الضرر ومصدره، وإنذار رسمي للمسؤول، وتفاوض مع شركة تأمينه، وعند غياب الاتفاق، رفع الدعوى.
الوثائق والتنبيهات
وثائق تُطلَب في جل الحالات
تتوقف القائمة النهائية على نوع العقار، وعلى قِدَم المبنى، وعلى ما إذا كانت العملية بيعاً وشراءً أم إيجاراً.
| الوثيقة | أين تُستخرج |
|---|---|
| بيان عقاري مبسط محدَّث للعقار | السجل العقاري |
| سند الشراء أو سند الملكية | مكتب التوثيق الذي حُرِّرت فيه |
| شهادة صلاحية للسكن سارية | Generalitat de Catalunya |
| شهادة الأداء الطاقي | التقني المُصدِر للشهادة والسجل الإقليمي |
| شهادة صلاحية المبنى (بعد الفحص التقني ITE) | مدير العقارات أو Agència de l'Habitatge |
| شهادة عدم وجود متأخرات لدى اتحاد الملاك | مدير العقارات |
| محاضر اتحاد الملاك وأنظمته الأساسية | مدير العقارات |
| آخر إيصالات الضريبة العقارية IBI والاشتراكات | البلدية والشركات المزوِّدة |
| رخص العقار وملفاته العمرانية | بلدية برشلونة |
تنبيهات يُستحسن أخذها بالحسبان
للبناء الجديد ضمانات متدرجة
يميّز قانون تنظيم البناء بين ثلاث مدد ضمان حسب الضرر: عشر سنوات لما يمس ثبات المبنى ومقاومته، وثلاث سنوات لما يمس الصلاحية للسكن -الرطوبة، والعزل، والتجهيزات- وسنة واحدة لعيوب التشطيب. وتتحمل المسؤولية الشركة المطوِّرة وشركة البناء والتقنيون حسب من يُنسَب إليه الضرر، وكل ذلك يقوم على تقرير الخبير.
مهل المطالبة متغيّرة
تعتمد المدة المتاحة للمطالبة على النظام المطبَّق، وعلى نوع العيب، وعلى تاريخ العقد، ولا توجد قاعدة واحدة صالحة لكل الحالات. أما الثابت فهو أن المهلة تجري من قبل أن يقرر المتضرر المطالبة: استشرنا بمجرد اكتشاف المشكلة، لا عندما تكون المحادثات مع الطرف الآخر قد استُنفدت.
الجانب الضريبي للعملية يتغيّر باستمرار
عُدِّلت نسب وإعفاءات الضريبة على نقل الملكية، والضريبة البلدية على زيادة قيمة الأراضي، وفرض الضريبة على الربح في ضريبة الدخل IRPF عدة مرات في السنوات الأخيرة، وهي في كتالونيا تعتمد أيضاً على التشريع الإقليمي الساري. ولا ينشر المكتب أسعاراً ولا يقدم حسابات نهائية عبر الإنترنت: بل يُتحقَّق من الرقم على العملية المحددة وفي لحظة توقيعها.
مجالات وأدلة ذات صلة
نادراً ما يكون العقار عقاراً فحسب: فهو عادةً آتٍ من ميراث، أو خارج من انفصال، أو يشتريه شخص لا يزال يسوّي وضعه في إسبانيا.
الميراث والتركات
الشقة الموروثة: القسمة، والتسجيل العقاري، والخروج من الملكية المشتركة.
مشاهدة المجالقانون الأسرة
استعمال مسكن الأسرة وتصفية النظام المالي للزواج بعد الانفصال.
مشاهدة المجالالمسؤولية المدنية
الأضرار الناتجة عن عيوب البناء والتسربات والحوادث في العقار.
مشاهدة المجالأدلة المدونة القانونية
- بيع وشراء العقارات في برشلونة: الوثائق المسبقة، وعقد الحجز، والعربون، والتوثيق، والضرائب والمصاريف.
- العقود المدنية والمطالبات في برشلونة: البنود التعسفية، والإخلال بالعقد، وسبل المطالبة.
- الميراث والتركات في برشلونة: ماذا يحدث للعقار قبل التمكن من بيعه.
- الإجراءات الإدارية في برشلونة: الرخص، والملفات، والطعون أمام البلدية.
أسئلة شائعة حول القانون العقاري
ما هو الفحص المسبق لوثائق العقار (due diligence) ولماذا يهم في برشلونة؟
هو التحقق من الوثائق قبل التوقيع: البيان العقاري المبسط للاطلاع على الملكية والأعباء، والوضع العمراني للعقار لدى البلدية، وحالة اتحاد الملاك والمساهمات الاستثنائية المقرَّرة، وشهادة الصلاحية للسكن، وشهادة الأداء الطاقي، وشهادة صلاحية المبنى. وفي برشلونة يزن الرصيد العقاري القديم بشكل خاص: فالأشغال الهيكلية المعلَّقة هي أكثر تكلفة إضافية تظهر بعد الشراء.
هل يمكن بيع شقة دون شهادة الصلاحية للسكن؟
في كتالونيا، شهادة الصلاحية للسكن السارية مطلوبة لنقل ملكية مسكن ولتفعيل اشتراكات الخدمات. وتوجد حالات إعفاء محددة، مثلاً عندما يُنقل العقار بغرض الترميم أو الهدم، لكن يجب ذكرها صراحة في السند الرسمي وبالإقرار الذي يشترطه القانون. وليس أمراً يمكن تأجيله إلى ما بعد التوقيع.
ما الفرق بين عقد الحجز وعقد العربون؟
عقد الحجز وثيقة موجزة تسحب العقار من السوق أثناء التحقق من الوثائق. أما عقد العربون فهو عقد خاص ملزم يحدد الثمن ومهلة التوثيق وتوزيع المصاريف. وفي العربون الجزائي المنصوص عليه في المادة 1454 من القانون المدني الإسباني، إذا عدل المشتري يفقد ما دفعه وإذا عدل البائع يرد الضعف، لكن ليس كل عربون جزائياً: فذلك يتوقف على صياغة العقد.
ماذا يمكن المطالبة به من الشركة المطوِّرة إذا ظهرت عيوب في بناء جديد؟
يحدد قانون تنظيم البناء مدد ضمان مختلفة حسب نوع الضرر: عشر سنوات لما يمس ثبات المبنى ومقاومته، وثلاث سنوات لما يمس الصلاحية للسكن -الرطوبة، والعزل، والتجهيزات- وسنة واحدة لعيوب التشطيب. وتتحمل المسؤولية الشركة المطوِّرة وشركة البناء والتقنيون حسب من يُنسَب إليه الضرر، وتقرير الخبير حاسم في ذلك.
ما هي مهلة المطالبة بالعيوب الخفية في مسكن مستعمل؟
يعتمد على النظام المطبَّق. فالبيع والشراء بين الأفراد في كتالونيا يخضع للكتاب السادس من القانون المدني الكتالوني، الذي يعمل بفكرة عدم المطابقة ويلزم بإبلاغ البائع بالعيب فور اكتشافه؛ أما ضمان العيوب الخفية في القانون المدني الإسباني فله مهلته الخاصة، وهي أقصر. وتختلف المهل حسب الحالة وحسب تاريخ العقد: يُستحسن الاستشارة دون تضييع الوقت.
ملاحظة
تتضمن هذه الصفحة معلومات عامة عن القانون العقاري ولا تشكل استشارة قانونية بشأن حالة محددة. فالقوانين المدنية والعمرانية والضريبية المطبَّقة في كتالونيا تتغيّر باستمرار: وقبل التوقيع على عقد حجز أو عربون أو سند رسمي أو عقد إيجار، يُستحسن التحقق من ذلك على الوثائق الحقيقية للعقار.
قبل التوقيع على العربون، احسب التكلفة
ما الذي يُدفَع إلى جانب الثمن وما الوثائق التي يُستحسن جمعها. مجاناً، دون تسجيل ودون إرسال بيانات.
مصاريف بيع وشراء مسكن
ما الذي يُدفَع إلى جانب الثمن: ضريبة نقل الملكية ITP أو ضريبة القيمة المضافة IVA حسب كون المسكن مستعملاً أو جديداً، وضريبة الوثائق AJD، والتوثيق، والسجل العقاري، ووكالة الاستشارات، والتقييم، ومن يتحمل كل بند.
مشاهدة المصاريف، بنداً بنداًقائمة التحقق من الوثائق
قائمة أوراق ستة إجراءات في المكتب، قابلة للتأشير والطباعة، للوصول إلى الاستشارة الأولى وقد راجعت الملف.
فتح قائمة التحققأداة التحقق من المهل
أحد عشر أجلاً في المخالفات والعمل والأضرار والميراث. تُدخِل تاريخ البداية فيظهر لك حتى متى يمكن التصرف وكم يوماً بقي.
التحقق من مهلةاحكِ لنا الحالة قبل التوقيع
مع البيان العقاري المبسط ومسودة العقد والبيانات الأساسية للعقار، يمكن للمكتب أن يخبرك بما يجب التحقق منه، وبالبنود التي يُستحسن التفاوض عليها، وبالمهل المعمول بها.