محامو القانون العقاري في برشلونة
في مكتب Ajuridic نتدخل قبل التوقيع، وأيضاً عندما تظهر المشكلة: البيع والشراء، والإيجار، والعيوب الخفية، والخلافات مع شركات التطوير العقاري، وفحص الوثائق قبل شراء عقار.
Carrer del Freser, 104 · El Clot، Sant Martí (Barcelona) · نستقبلك بالإسبانية والكتالانية والإنجليزية والعربية (العربية بموعد مسبق).
في كتالونيا، شراء شقة يحتاج إلى أوراق لا تُطلب في باقي إسبانيا
يعمل المكتب من حي El Clot، في Sant Martí، ويتولى قضايا عقارية في برشلونة وضواحيها وفي باقي إسبانيا. تصلنا حالتان: شخص سيوقّع قريباً ويريد أن يعرف على ماذا يوقّع، أو شخص وقّع ووجد أمامه مشكلة لم يكن يتوقعها.
الاستشارة قبل التوقيع عادةً أرخص من إصلاح المشكلة بعده. العملية العقارية فيها مال كثير، وتُوثَّق في أسابيع قليلة. وفي كتالونيا قائمة الوثائق المطلوبة أطول: إلى جانب مستخرج السجل العقاري (nota simple) وعقد الملكية، هناك شهادة الصلاحية للسكن (cédula de habitabilidad)، وشهادة كفاءة الطاقة، وفي المباني التي عمرها أكثر من خمسة وأربعين عاماً، شهادة صلاحية المبنى بعد الفحص التقني. وفي مدينة مبانيها قديمة مثل برشلونة، هذه الوثيقة الأخيرة ليست مجرد إجراء: فيها تظهر مساهمات الأشغال (derramas) في الواجهة أو الفناء أو السطح، التي يدفعها المشتري في النهاية دون أن يتوقعها.
إضافةً إلى ذلك، البيع والشراء بين الأفراد الذين يحملون الانتماء المدني الكتالوني يخضع للكتاب السادس من القانون المدني الكتالوني، وله قواعد خاصة بمطابقة المبيع وبالمطالبة. كما أن برشلونة مصنَّفة منطقة سوق سكن متوتر (zona tensionada)، وهذا يحدد مبلغ الإيجار الذي يمكن الاتفاق عليه في كثير من العقود. والتحقق قبل التوقيع من القانون المطبَّق يجنّبك تقريباً كل النزاعات التي تأتي بعد ذلك.
ماذا نفعل بالتحديد
نحدد ما نقوم به كتابةً حسب كل حالة. وهذه هي الأعمال الأكثر تكراراً.
الشراء والبيع والبناء
- فحص الوثائق قبل التوقيع على أي شيء (due diligence): السجل العقاري، والوضع العمراني، واتحاد الملاك.
- كتابة عقود الحجز والعربون (arras) وعقود البيع الخاصة، والتفاوض عليها.
- مراجعة مسودة عقد الموثق (escritura) وحضور التوقيع عند الموثق.
- الشراء على المخطط: العقد مع شركة التطوير العقاري، والضمانات البنكية (avales)، والمبالغ المدفوعة مسبقاً.
- إلغاء الرهون والحجوزات والأعباء المسجَّلة على العقار من السجل العقاري.
- تنسيق دفع الضرائب والتسجيل في السجل العقاري.
الإيجار والدفاع والمطالبة
- عقود إيجار المساكن، وعقود إيجار المحلات وغيرها.
- مبلغ الضمان (fianza)، وإيداعه لدى الجهة المختصة في كتالونيا، والضمانات الإضافية.
- عدم دفع الإيجار، والمطالبة بالمبالغ، والإخلاء (desahucio).
- العيوب الخفية وعدم مطابقة المبيع، والمطالبة بها من البائع.
- عيوب البناء، والمطالبة بها من شركة التطوير العقاري وشركة البناء والمهندسين.
- اتحادات الملاك: مساهمات الأشغال (derramas)، والأشغال، والطعن في القرارات.
- إنهاء الملكية المشتركة (extinción de condominio) والخروج من ملكية مشتركة متوقفة.
من يدير الملف
رئيسة المكتب هي Noemí Ampurdanés Parés، محامية مسجَّلة في نقابة المحامين ICAB برقم 22359، ولها أكثر من ثلاثين عاماً من الخبرة؛ الصفحة المهنية على noemiampurdanes.com. وفي إجراءات الموثق والسجل العقاري والخبراء والمحكمة، يعمل المكتب مع شبكة من الموثقين والوكلاء القضائيين والمحامين المتخصصين.
كيف نعالج ملفاً عقارياً، خطوة بخطوة
-
المراجعة الأولى
ننظر أولاً فيما هو موجود: الإعلان، ومسودة العقد، وعقد الموثق، والبُروفاكس (burofax) الذي وصلك، أو تقرير المهندس. ومن هذه القراءة الأولى يتضح عادةً هل الملف وقاية أم مطالبة.
-
التحقق من الوثائق
مستخرج حديث من السجل العقاري (nota simple)، والوضع العمراني للعقار، وحسابات اتحاد الملاك ومحاضره، وشهادة الصلاحية للسكن، وشهادة كفاءة الطاقة، وشهادة صلاحية المبنى. ونبحث عمّا هو ناقص: عبء لم يُلغَ، أو أشغال بلا رخصة، أو مساهمة أشغال أُقرّت ولم تُحمَّل على المالك.
-
التقرير والاستراتيجية
تعرف ما هي المخاطر، وأيها يمكن حله ببند في العقد، وأيها يجعلنا ننصحك بعدم التوقيع. وإذا كان هناك نزاع، ندرس الحل الودي قبل رفع الدعوى، ونحدد ما سنقوم به كتابةً.
-
التفاوض وكتابة العقود
نتفاوض مع الطرف الآخر أو الوكالة أو شركة التطوير العقاري، ونكتب الوثائق: عقد الحجز، والعربون، وعقد الإيجار، واتفاق إنهاء العقد، أو المطالبة الأولى. وفي هذه المرحلة تُوزَّع المصاريف وتُحدَّد مهلة التوقيع عند الموثق.
-
التوقيع والإجراءات اللاحقة
حضور التوقيع عند الموثق، والتحقق من أن العقد يتضمن ما اتُّفق عليه، ثم دفع الضرائب، والتسجيل في السجل العقاري، وتغيير اسم صاحب اشتراكات الخدمات (الماء والكهرباء والغاز) وحصة اتحاد الملاك.
-
المطالبة، إذا ظهرت المشكلة لاحقاً
عندما يظهر العيب بعد تسليم المسكن، تكون الخطوات: تقرير خبير يثبت الضرر وسببه، ثم إنذار رسمي للمسؤول، ثم التفاوض مع شركة تأمينه، وإذا لم يحصل اتفاق، رفع الدعوى.
الوثائق والتنبيهات
وثائق تُطلب في أغلب الحالات
تختلف القائمة النهائية حسب نوع العقار، وعمر المبنى، وهل العملية بيع أم إيجار.
| الوثيقة | من أين تُستخرج |
|---|---|
| مستخرج حديث من السجل العقاري (nota simple) | السجل العقاري |
| سند الشراء أو سند الملكية | الموثق الذي كُتبت عنده |
| شهادة صلاحية للسكن سارية | Generalitat de Catalunya |
| شهادة كفاءة الطاقة | المهندس الذي يصدر الشهادة، والسجل الخاص بكتالونيا |
| شهادة صلاحية المبنى (بعد الفحص التقني ITE) | مدير العقارات أو Agència de l'Habitatge |
| شهادة بعدم وجود ديون لاتحاد الملاك | مدير العقارات |
| محاضر اتحاد الملاك ونظامه الداخلي | مدير العقارات |
| آخر إيصالات الضريبة العقارية IBI وفواتير الخدمات | البلدية وشركات الخدمات |
| رخص العقار وملفاته العمرانية | بلدية برشلونة |
تنبيهات من المفيد معرفتها
للبناء الجديد ضمانات بمدد مختلفة
قانون تنظيم البناء (Ley de Ordenación de la Edificación) يحدد ثلاث مدد ضمان حسب الضرر: عشر سنوات للأضرار التي تمس ثبات المبنى وقوته، وثلاث سنوات للأضرار التي تمس صلاحية السكن (الرطوبة، والعزل، والتجهيزات)، وسنة واحدة لعيوب التشطيب. والمسؤول هو شركة التطوير العقاري أو شركة البناء أو المهندسون، حسب من تسبب في الضرر. وكل ذلك يعتمد على تقرير الخبير.
مهل المطالبة تختلف
المدة المتاحة للمطالبة تعتمد على القانون المطبَّق، ونوع العيب، وتاريخ العقد. ولا توجد قاعدة واحدة لكل الحالات. لكن الأكيد أن المهلة تبدأ قبل أن تقرر المطالبة: استشرنا بمجرد اكتشاف المشكلة، لا بعد أن تنتهي المحادثات مع الطرف الآخر.
ضرائب العملية تتغيّر كثيراً
تغيّرت عدة مرات في السنوات الأخيرة نسب وإعفاءات ضريبة نقل الملكية (ITP)، والضريبة البلدية على ارتفاع قيمة الأرض (plusvalía)، وضريبة الدخل (IRPF) على الربح من البيع. وفي كتالونيا تعتمد أيضاً على القانون الكتالوني الساري. لا ينشر المكتب أسعاراً ولا يقدم حسابات نهائية على الإنترنت: نتحقق من الرقم على العملية نفسها وفي وقت توقيعها.
مجالات وأدلة ذات صلة
كثير من القضايا العقارية تأتي من ميراث، أو من انفصال، أو من شراء شخص لا يزال يسوّي وضعه في إسبانيا.
الميراث والتركات
الشقة الموروثة: تقسيمها، وتسجيلها في السجل العقاري، والخروج من الملكية المشتركة.
مشاهدة المجالقانون الأسرة
استعمال مسكن الأسرة وتقسيم أموال الزوجين بعد الانفصال.
مشاهدة المجالالمسؤولية المدنية
الأضرار الناتجة عن عيوب البناء وتسرب المياه والحوادث في العقار.
مشاهدة المجالأدلة المدونة القانونية
- بيع وشراء العقارات في برشلونة: الوثائق قبل الشراء، وعقد الحجز، والعربون، والموثق، والضرائب والمصاريف.
- العقود المدنية والمطالبات في برشلونة: البنود التعسفية، والإخلال بالعقد، وسبل المطالبة.
- الميراث والتركات في برشلونة: ماذا يحدث للعقار قبل أن تستطيع بيعه.
- الإجراءات الإدارية في برشلونة: الرخص، والملفات، والطعون أمام البلدية.
أسئلة شائعة حول القانون العقاري
ما هو فحص وثائق العقار قبل الشراء (due diligence) ولماذا هو مهم في برشلونة؟
هو التحقق من الوثائق قبل التوقيع: مستخرج السجل العقاري (nota simple) لمعرفة المالك والأعباء، والوضع العمراني للعقار لدى البلدية، ووضع اتحاد الملاك ومساهمات الأشغال التي أُقرّت، وشهادة الصلاحية للسكن، وشهادة كفاءة الطاقة، وشهادة صلاحية المبنى. وفي برشلونة المباني القديمة كثيرة: والأشغال في هيكل المبنى التي لم تُنجز بعد هي أكثر تكلفة إضافية تظهر بعد الشراء.
هل يمكن بيع شقة دون شهادة الصلاحية للسكن؟
في كتالونيا، يجب أن تكون شهادة الصلاحية للسكن سارية لبيع مسكن ولتفعيل اشتراكات الماء والكهرباء. وهناك حالات استثناء محددة، مثلاً عندما يُباع العقار لترميمه أو هدمه، لكن يجب ذكرها صراحةً في عقد الموثق مع الإقرار الذي يطلبه القانون. ولا يمكن تأجيل ذلك إلى ما بعد التوقيع.
ما الفرق بين عقد الحجز وعقد العربون؟
عقد الحجز وثيقة قصيرة تُخرج العقار من السوق أثناء التحقق من الوثائق. أما عقد العربون (arras) فهو عقد خاص ملزم يحدد الثمن ومهلة التوقيع عند الموثق وتوزيع المصاريف. وفي العربون الذي يسمح بالتراجع (arras penitenciales) حسب المادة 1454 من القانون المدني الإسباني، إذا تراجع المشتري يخسر ما دفعه، وإذا تراجع البائع يرد ضعف المبلغ. لكن ليس كل عربون من هذا النوع: ذلك يعتمد على صياغة العقد.
ماذا يمكن أن تطالب به شركة التطوير العقاري إذا ظهرت عيوب في بناء جديد؟
قانون تنظيم البناء يحدد مدد ضمان مختلفة حسب نوع الضرر: عشر سنوات للأضرار التي تمس ثبات المبنى وقوته، وثلاث سنوات للأضرار التي تمس صلاحية السكن (الرطوبة، والعزل، والتجهيزات)، وسنة واحدة لعيوب التشطيب. والمسؤول هو شركة التطوير العقاري أو شركة البناء أو المهندسون، حسب من تسبب في الضرر. وتقرير الخبير حاسم في ذلك.
ما هي مهلة المطالبة بالعيوب الخفية في مسكن مستعمل؟
يعتمد ذلك على القانون المطبَّق. البيع بين الأفراد في كتالونيا يخضع للكتاب السادس من القانون المدني الكتالوني، الذي يتحدث عن عدم مطابقة المبيع، ويُلزم بإبلاغ البائع بالعيب فور اكتشافه. أما ضمان العيوب الخفية في القانون المدني الإسباني فله مهلته الخاصة، وهي أقصر. وتختلف المهل حسب الحالة وتاريخ العقد: استشر دون أن تضيّع الوقت.
ملاحظة
هذه الصفحة فيها معلومات عامة عن القانون العقاري، ولا تُعتبر استشارة قانونية في حالة محددة. القوانين المدنية والعمرانية والضريبية في كتالونيا تتغيّر كثيراً: قبل التوقيع على حجز أو عربون أو عقد عند الموثق أو عقد إيجار، تحقق من ذلك على الوثائق الحقيقية للعقار.
قبل التوقيع على العربون، احسب التكلفة
ما الذي تدفعه إضافةً إلى الثمن، وما الوثائق التي يجب أن تجمعها. مجاناً، دون تسجيل ودون إرسال بيانات.
مصاريف بيع وشراء مسكن
ما الذي يُدفع إضافةً إلى الثمن: ضريبة نقل الملكية (ITP) أو ضريبة القيمة المضافة (IVA) حسب ما إذا كان المسكن مستعملاً أو جديداً، وضريبة العقود الموثقة (AJD)، والموثق، والسجل العقاري، ومكتب المعاملات (gestoría)، والتقييم، ومن يدفع كل بند.
مشاهدة المصاريف، بنداً بنداًقائمة التحقق من الوثائق
الأوراق اللازمة لستة إجراءات. ضع علامة على ما عندك واطبع القائمة، لتأتي إلى الاستشارة الأولى وملفك جاهز.
افتح القائمةأداة التحقق من المهل
إحدى عشرة مهلة في المخالفات والعمل والأضرار والميراث. أدخِل تاريخ البداية فيظهر لك آخر يوم للتحرك وكم يوماً بقي.
تحقّق من مهلةاشرح لنا الحالة قبل التوقيع
مع مستخرج السجل العقاري (nota simple) ومسودة العقد والمعلومات الأساسية عن العقار، يمكن للمكتب أن يخبرك بما يجب التحقق منه، والبنود التي من الأفضل التفاوض عليها، والمهل التي نعمل بها.