Mga abogado sa real estate (inmobiliario) sa Barcelona
Sa Ajuridic, tumutulong kami bago pa pumirma at pati kapag may problema na: bilihan, upa, vicios ocultos, problema sa developer, at pag-check ng documents bago bumili ng property.
Carrer del Freser, 104 · El Clot, Sant Martí (Barcelona) · Serbisyo sa Spanish, Catalan, English at Arabic (sa Arabic, may cita previa).
Sa Cataluña, may mga papeles sa pagbili ng piso na hindi hinihingi sa ibang bahagi ng Spain
Nasa El Clot, Sant Martí, ang opisina. Humahawak kami ng mga kaso sa real estate sa Barcelona city, sa paligid nito at sa ibang bahagi ng Spain. Dalawang klase ng kaso ang dumarating sa amin: taong pipirma na at gustong malaman kung ano ang pinipirmahan niya, o taong nakapirma na at may nakitang hindi niya inaasahan.
Kadalasang mas mura ang magtanong bago pumirma kaysa mag-ayos pagkatapos. Malaking pera ang nasa isang real estate deal, at ilang linggo lang inaayos ang mga papeles. Sa Cataluña, mas mahaba ang listahan ng required documents: bukod sa nota simple ng Registro at sa escritura ng titulo, kasama rin ang cédula de habitabilidad, ang energy efficiency certificate at, sa mga building na higit apatnapu't limang taon na, ang certificado de aptitud ng building na galing sa technical inspection. Sa isang lungsod na maraming lumang building gaya ng Barcelona, hindi lang formality ang huling document na iyon: doon lumalabas ang mga derrama para sa facade, patio o bubong na ang buyer pala ang magbabayad nang hindi inaasahan.
Dagdag pa rito, ang bilihan sa pagitan ng mga private na tao na may vecindad civil catalana ay sakop ng Libro Sexto ng Código civil de Cataluña, na may sariling rules sa conformidad at sa pag-claim. At ang Barcelona ay idineklarang zona de mercado residencial tensionado (lugar na mahirap at mahal ang upa), kaya may limit kung anong upa ang puwedeng pagkasunduan sa maraming paupahan. Kung iche-check bago pumirma kung anong batas ang naa-apply, halos lahat ng kaso sa korte pagkatapos ay maiiwasan.
Ano talaga ang ginagawa namin
Nakasulat kung ano ang sakop ng trabaho sa bawat kaso. Ito ang mga pinakakaraniwan naming ginagawa.
Bumili, magbenta at magpatayo
- Due diligence sa Registro, urbanismo at comunidad bago pumirma ng kahit ano.
- Pagsulat at negotiation ng reserva, arras at private contract ng bilihan.
- Pag-review ng draft ng escritura (minuta) at pagsama sa pirmahan sa notario.
- Pagbili ng bahay na hindi pa tapos (sobre plano): contract sa developer, mga aval (guarantee) at mga bayad na advance.
- Pagtanggal sa Registro ng hipoteka, embargo at iba pang cargas na nakalista sa property.
- Pag-coordinate ng pagbayad ng tax at ng pag-register sa Registro.
Magpaupa, magdepensa at mag-claim
- Contract ng upa ng bahay at ng lugar na hindi tirahan.
- Fianza, deposit sa ahensya ng rehiyon at dagdag na guarantees.
- Hindi pagbayad ng upa, paniningil ng pera at desahucio (eviction).
- Vicios ocultos at falta de conformidad laban sa seller.
- Construction defects laban sa developer, constructor at mga técnico.
- Comunidad de propietarios: derrama, mga obra at pag-contest sa mga desisyon.
- Extinción de condominio at paglabas sa co-ownership na naipit.
Sino ang humahawak ng kaso
Ang head lawyer ay si Noemí Ampurdanés Parés, abogada at member ng ICAB no. 22359, higit tatlumpung taon nang abogado; professional profile sa noemiampurdanes.com. Para sa parte ng notario, Registro, perito at korte, may network ang opisina ng mga notario, procurador at abogados especializados.
Paano namin hinahawakan ang kaso sa real estate, step by step
-
First review
Tinitingnan namin ang meron na: ang ad ng property, ang draft ng contract, ang escritura, ang natanggap na burofax o ang report ng técnico. Sa unang basa pa lang, kadalasan ay malinaw na kung pag-iwas pa ito o claim na.
-
Pag-check ng documents
Updated na nota simple, sitwasyon sa urbanismo ng property, estado ng cuentas at actas ng comunidad, cédula, energy certificate at aptitud ng building. Hinahanap namin ang wala roon: carga na hindi pa natatanggal, obra na walang licencia, derrama na aprubado pero hindi pa nasisingil.
-
Report at strategy
Malalaman ng client kung anong mga risk ang meron, alin ang puwedeng ayusin gamit ang isang clause, at alin ang dahilan para huwag pumirma. Kung mauuwi sa kaso, tinitingnan muna ang usapan sa labas ng korte bago mag-demanda, at isinusulat ang napagkasunduang trabaho.
-
Negotiation at pagsulat
Nakikipag-negotiate kami sa kabilang panig, sa agency o sa developer, at isinusulat namin ang mga documents: reserva, arras, contract ng upa, kasunduan para tapusin ang contract, o reclamación previa. Dito hinahati ang gastos at pinagkakasunduan ang deadline para sa escritura.
-
Pirmahan at mga susunod na trámite
Sasamahan namin kayo sa notario, iche-check kung nakasulat sa escritura ang napagkasunduan, at pagkatapos ay ang pagbayad ng tax, pag-register sa Registro de la Propiedad at pagpapalit ng pangalan sa kuryente, tubig at iba pang serbisyo at sa bayarin ng comunidad.
-
Claim, kung lumabas ang problema pagkatapos
Kapag lumabas ang depekto pagkatapos maibigay ang bahay, ito ang order: report ng perito na nagpapatunay sa damage at kung saan ito galing, formal na demand (requerimiento fehaciente) sa responsable, negotiation sa insurance nito, at kung walang kasunduan, demanda.
Documents at mga babala
Mga documents na halos palaging hinihingi
Depende ang final na listahan sa uri ng property, sa edad ng building, at kung bilihan o upa ang transaction.
| Document | Saan kukunin |
|---|---|
| Updated na nota simple ng property | Registro de la Propiedad |
| Escritura ng pagbili o title ng property | Notario kung saan ito ginawa |
| Valid na cédula de habitabilidad | Generalitat de Catalunya |
| Energy efficiency certificate | Técnico na gumawa ng certificate at registro ng rehiyon |
| Certificado de aptitud ng building (pagkatapos ng ITE) | Administrador de fincas o Agència de l'Habitatge |
| Certificate na walang utang sa comunidad | Administrador de fincas |
| Actas at estatutos ng comunidad de propietarios | Administrador de fincas |
| Huling resibo ng IBI at ng utilities | Ayuntamiento at mga utility company |
| Mga licencia at expediente sa urbanismo ng property | Ayuntamiento de Barcelona |
Mga babalang dapat tandaan
Iba-iba ang warranty ng bagong building
Tatlong warranty period ang nasa Ley de Ordenación de la Edificación, depende sa damage: sampung taon para sa damage sa estruktura at tibay ng building, tatlong taon para sa damage na nakaka-apekto sa pagiging matitirhan —tagas o humidity, insulation, instalasyon— at isang taon para sa depekto sa acabado (finishing). Mananagot ang developer, ang constructor at ang mga técnico, depende kung kanino galing ang damage, at lahat ay nakabase sa report ng perito.
Iba-iba ang deadline para mag-claim
Ang panahon para mag-claim ay depende sa batas na naa-apply, sa uri ng depekto at sa petsa ng contract. Walang iisang rule para sa lahat ng kaso. Pero ito ang laging totoo: tumatakbo na ang deadline bago pa magdesisyon ang naapektuhan na mag-claim. Kaya kontakin agad kami kapag nakita ninyo ang problema, hindi kapag ubos na ang usapan sa kabilang panig.
Madalas magbago ang tax sa bilihan
Ang mga rate at bonificaciones ng tax sa paglipat ng property, ang plusvalía municipal at ang tax sa kita (ganancia) sa IRPF ay ilang beses nang binago nitong mga nakaraang taon. Sa Cataluña, depende rin ito sa batas ng rehiyon na valid ngayon. Hindi nagpa-publish ng presyo ang opisina at hindi nagbibigay ng final na computation online: chine-check ang halaga sa mismong transaction at sa araw ng pirmahan.
Related na area at guide
Maraming kaso sa real estate ang galing sa mana, sa hiwalayan, o sa pagbili ng taong inaayos pa ang papeles niya sa Spain.
Mana (herencias)
Ang minanang piso: hatian, pag-register sa Registro at paglabas sa co-ownership.
Tingnan ang areaFamily law
Sino ang gagamit ng bahay ng pamilya, at hatian ng pera at property ng mag-asawa pagkatapos ng hiwalayan.
Tingnan ang areaCivil liability
Damage dahil sa construction defects, tagas ng tubig at aksidente sa property.
Tingnan ang areaMga guide sa legal blog
- Pagbili at pagbenta ng property sa Barcelona: documents bago bumili, reserva, arras, notario, tax at gastos.
- Mga contract at claim sa Barcelona: abusive na clause, hindi pagsunod sa contract at paano mag-claim.
- Mana (herencias) sa Barcelona: ano ang mangyayari sa property bago ito maibenta.
- Mga proseso sa gobyerno (administrativo) sa Barcelona: licencia, expediente at appeal sa Ayuntamiento.
Mga madalas itanong tungkol sa real estate law
Ano ang due diligence ng isang property at bakit ito mahalaga sa Barcelona?
Ito ang pag-check ng documents bago pumirma: nota simple sa Registro para makita kung sino ang may-ari at kung may cargas (hipoteka, embargo); sitwasyon sa urbanismo ng property sa Ayuntamiento; sitwasyon ng comunidad de propietarios at mga aprubadong derrama; cédula de habitabilidad, energy certificate at certificado de aptitud ng building. Sa Barcelona, maraming lumang building: ang mga pending na structural works ang pinakamadalas na dagdag-gastos pagkatapos bumili.
Puwede bang ibenta ang isang piso nang walang cédula de habitabilidad?
Sa Cataluña, kailangan ang valid na cédula de habitabilidad para maibenta o mailipat ang isang bahay at para makapagpakabit ng tubig at kuryente. May mga specific na exemption, halimbawa kapag ibinebenta ang property para i-renovate o gibain. Pero dapat itong malinaw na nakasulat sa escritura, kasama ang declaration na required ng batas. Hindi ito puwedeng iwan para sa pagkatapos ng pirmahan.
Ano ang pagkakaiba ng reserva at ng contrato de arras?
Ang reserva ay maikling document para alisin muna sa market ang property habang chine-check ang documents. Ang contrato de arras ay private contract na may bisa (binding): dito nakasulat ang presyo, ang deadline para sa escritura at ang hatian ng gastos. Sa arras penitenciales ng artículo 1454 ng Código Civil: kung umatras ang buyer, mawawala ang ibinigay niya; kung umatras ang seller, ibabalik niya ang doble. Pero hindi lahat ng arras ay penitenciales: depende ito sa pagkakasulat ng contract.
Ano ang puwedeng i-claim sa developer kung may lumabas na depekto sa bagong building?
Ayon sa Ley de Ordenación de la Edificación, iba-iba ang warranty period depende sa uri ng damage: sampung taon para sa damage sa estruktura at tibay ng building, tatlong taon para sa damage na nakaka-apekto sa pagiging matitirhan —tagas o humidity, insulation, instalasyon— at isang taon para sa depekto sa acabado (finishing). Mananagot ang developer, ang constructor at ang mga técnico, depende kung kanino galing ang damage. Napakahalaga ng report ng perito (informe pericial).
Ano ang deadline para mag-claim ng vicios ocultos sa isang second-hand na bahay?
Depende sa batas na naa-apply. Ang bilihan sa pagitan ng mga private na tao sa Cataluña ay sakop ng Libro Sexto ng Código civil de Cataluña. Gumagamit ito ng ideya ng falta de conformidad, at kailangang sabihin agad sa seller ang depekto kapag nakita ito. Ang saneamiento por vicios ocultos ng Código Civil ng Spain ay may sariling deadline, at mas maikli ito. Iba-iba ang deadline depende sa kaso at sa petsa ng contract: mas mabuting magtanong agad, huwag nang patagalin.
Paalala
General information lang ang nasa page na ito tungkol sa real estate law, at hindi ito legal advice para sa isang specific na kaso. Madalas magbago ang batas civil, urbanismo at tax na naa-apply sa Cataluña: bago pumirma ng reserva, arras, escritura o contract ng upa, mas mabuting i-check ito gamit ang totoong documents ng property.
Bago pumirma ng arras, mag-compute muna
Ano pa ang babayaran bukod sa presyo at anong documents ang dapat ninyong ipunin. Libre, walang registration at walang data na ipinapadala.
Gastos sa pagbili at pagbenta ng bahay
Ano pa ang babayaran bukod sa presyo: ITP o IVA depende kung second-hand o bago ang bahay, AJD, notario, Registro, gestoría at appraisal (tasación), at sino ang nagbabayad ng bawat isa.
Tingnan ang gastos, isa-isaChecklist ng documents
Listahan ng papeles para sa anim na trámite, puwedeng i-check at i-print, para pagdating ninyo sa first consultation ay handa na ang kaso.
Buksan ang checklistDeadline checker
Labing-isang deadline sa multa, trabaho, damages at mana. Ilagay ang petsa ng simula at lalabas kung hanggang kailan puwedeng kumilos at ilang araw pa ang natitira.
I-check ang deadlineIkuwento ninyo sa amin ang kaso bago pumirma
Kung meron na kayong nota simple, draft ng contract at basic na info ng property, masasabi ng opisina kung ano pa ang dapat i-check, aling clause ang dapat i-negotiate at anong mga deadline ang sinusunod.