Mga abogado sa batas real estate sa Barcelona
Sa Ajuridic ay pumapasok kami bago pa mapirmahan at gayundin kapag lumitaw na ang problema: pagbili at pagbenta, pag-upa, nakatagong depekto, alitan sa mga developer at ang pagsusuri ng dokumento bago bumili ng ari-arian.
Carrer del Freser, 104 · El Clot, Sant Martí (Barcelona) · Serbisyo sa Español, Catalán, Ingles at Arabe (may cita previa ang Arabe).
Sa Cataluña, ang pagbili ng piso ay may mga papeles na hindi hinihingi sa ibang bahagi ng Espanya
Nagtatrabaho ang opisina mula sa El Clot, sa Sant Martí, at humahawak ng mga asuntong real estate sa lungsod ng Barcelona, sa karatig nito at sa iba pang bahagi ng Espanya. Karamihan ng kaso ay pumapasok sa isa sa dalawang pinto: ang taong malapit nang pumirma at gustong malaman kung ano ang pinipirmahan niya, o ang taong pumirma na at may nakita nang hindi niya inaasahan.
Ang unang pinto ang mura. Ang isang transaksyon sa real estate ay malaki ang halaga at inaayos sa napakaikling panahon, at sa Cataluña ay mas mahaba ang listahan ng dokumentong hinihingi: bukod sa nota simple mula sa Registro at sa escritura ng titulo, kasama pa ang cédula de habitabilidad, ang certificate ng energy efficiency at, sa mga gusaling higit apatnapu't limang taon, ang certificado de aptitud ng gusali na galing sa teknikal na inspeksyon. Sa lungsod na tulad ng Barcelona na ganoon ang mga gusali, hindi trámite lang ang huling dokumentong iyon: doon lumalabas ang mga derrama sa facade, patio o bubong na napagbabayaran ng bumibili nang hindi niya inasahan.
Dagdag pa rito ay ang pagbili at pagbenta sa pagitan ng mga pribadong tao na may vecindad civil catalana ay pinamamahalaan ng Libro Sexto ng Código civil de Cataluña, na may sariling panuntunan sa pagsunod at sa paghahabol, at ang Barcelona ay idineklarang zona de mercado residencial tensionado (sonang masikip ang merkado ng pabahay), na nagtatakda kung anong upa ang puwedeng pagkasunduan sa maraming pag-upa. Ang pagsuri bago pumirma kung anong balangkas ang inaaplay ay nakakaiwas sa halos lahat ng kasong dumarating pagkatapos.
Ano nga ba ang ginagawa namin
Isinusulat ang saklaw kaso-kaso. Ito ang pinakakaraniwang gawain.
Bumili, magbenta at magtayo
- Due diligence sa rehistro, sa urbanismo at sa komunidad bago pumirma ng anuman.
- Pagsulat at negosasyon ng reserba, arras at pribadong kontrata ng pagbili at pagbenta.
- Pagsusuri sa borador ng escritura at pagsama sa pirmahan sa notaryo.
- Pagbili sa plano: kontrata sa developer, mga aval at paunang bayad.
- Pagbura sa Registro ng hipoteka, embargo at mga pasaning nakatala sa ari-arian.
- Pag-uugnay sa pagbayad ng buwis at sa pagpaparehistro sa Registro.
Magpaupa, magtanggol at maghabol
- Kontrata sa pag-upa ng bahay at ng lugar na hindi tirahan.
- Fianza, deposito sa ahensya ng rehiyon at karagdagang garantiya.
- Hindi pagbayad ng upa, reklamo ng halaga at pagpapaalis sa bahay.
- Nakatagong depekto at kakulangan sa pagsunod laban sa nagbenta.
- Depekto sa konstruksyon laban sa developer, constructor at mga teknikal na propesyonal.
- Komunidad ng mga may-ari: derrama, gawaing konstruksyon at paghamon sa mga desisyon.
- Pagbuwag ng condominio at paglabas sa naipit na magkasamang pag-aari.
Sino ang humahawak ng asunto
Ang punong-abogado ay si Noemí Ampurdanés Parés, abogadang miyembro ng ICAB blg. 22359, may higit tatlumpung taon nang nagsasanay; personal na profile ng titular sa noemiampurdanes.com. Para sa bahaging notarial, rehistro, pericial at panghukuman, umaasa ang opisina sa network ng mga notaryo, procurador at abogadong dalubhasa.
Paano namin hinahawakan ang asuntong real estate, hakbang-hakbang
-
Unang pagsusuri
Tinitingnan ang mayroon na: ang anunsyo, ang borador ng kontrata, ang escritura, ang natanggap na burofax o ang report ng teknikal na propesyonal. Sa unang pagbasang iyon ay kadalasang nalilinaw kung ang asunto ay pang-iwas pa o paghahabol na.
-
Pagsusuri ng dokumento
Bagong nota simple, kalagayan sa urbanismo ng ari-arian, kalagayan ng kuwenta at mga minuto ng komunidad, cédula, energy certificate at aptitud ng gusali. Hinahanap ang wala roon: pasaning hindi pa naaalis, gawaing walang lisensya, derramang aprubado pero hindi pa naipapasa.
-
Report at estratehiya
Tinatanggap ng kliyente kung anong panganib ang mayroon, alin ang puwedeng alisin ng isang clausula at alin ang nagsasabing huwag munang pumirma. Kung may kaso, tinitimbang muna ang daan sa labas ng hukuman bago ang demanda at isinusulat ang gawain.
-
Negosasyon at pagsulat
Nakikipagnegosasyon sa kabilang panig, sa ahensya o sa developer at isinusulat ang mga dokumento: reserba, arras, kontrata sa pag-upa, kasunduan sa pagtatapos o paunang reklamo. Dito hinahati ang gastos at itinatakda ang deadline para sa escritura.
-
Pirmahan at mga susunod na trámite
Pagsama sa notaryo, pagsusuri kung nakasaad sa escritura ang napagkasunduan, at pagkatapos ay pagbayad ng buwis, pagpaparehistro sa Registro de la Propiedad at pagpapalit ng pangalan sa mga koneksyon at sa bayad sa komunidad.
-
Reklamo, kung lumitaw ang problema pagkatapos
Kapag lumitaw ang depekto matapos maibigay ang bahay, ito ang order: report ng perito na nagpapatunay sa pinsala at sa pinagmulan nito, pormal na paghingi sa may sala, negosasyon sa aseguransa nito at, kung walang kasunduan, demanda.
Dokumentasyon at mga babala
Mga dokumentong halos palaging hinihingi
Ang final na listahan ay nakadepende sa uri ng ari-arian, sa edad ng gusali at sa kung ang transaksyon ay pagbili at pagbenta o pag-upa.
| Dokumento | Saan kinukuha |
|---|---|
| Bagong nota simple ng ari-arian | Registro de la Propiedad |
| Escritura ng pagbili o titulo ng pagmamay-ari | Notaryong pinaggawan nito |
| Umiiral na cédula de habitabilidad | Generalitat de Catalunya |
| Certificate ng energy efficiency | Teknikal na propesyonal na nagsertipika at rehistro ng rehiyon |
| Certificado de aptitud ng gusali (matapos ang ITE) | Administrador ng mga gusali o Agència de l'Habitatge |
| Sertipiko na walang utang sa komunidad | Administrador ng mga gusali |
| Mga minuto at estatuto ng komunidad ng mga may-ari | Administrador ng mga gusali |
| Huling resibo ng IBI at ng mga koneksyon | Ayuntamiento at mga kompanya ng serbisyo |
| Mga lisensya at kaso sa urbanismo ng ari-arian | Ayuntamiento de Barcelona |
Mga babalang mainam tandaan
May hagdan-hagdang garantiya ang bagong gusali
Naghihiwalay ang Ley de Ordenación de la Edificación ng tatlong panahon ng garantiya ayon sa pinsala: sampung taon para sa mga nakakaapekto sa tibay at katatagan ng gusali, tatlong taon para sa mga nakakaapekto sa pagiging matitirhan —tagas, insulation, instalasyon— at isang taon para sa depekto sa acabado. Mananagot ang developer, ang constructor at ang mga teknikal na propesyonal ayon sa kung kanino maiuugat ang pinsala, at ang lahat ay nakasandal sa report ng perito.
Nag-iiba ang mga deadline ng paghahabol
Ang panahong mayroon para maghabol ay nakadepende sa panuntunang inaaplay, sa uri ng depekto at sa petsa ng kontrata, at walang iisang panuntunang tama sa lahat ng kaso. Ang palagi namang totoo ay tumatakbo na ang deadline bago pa magpasya ang naapektuhan na maghabol: kumonsulta sa amin sa sandaling matuklasan ang problema, hindi kapag naubos na ang usapan sa kabilang panig.
Madalas magbago ang buwis sa transaksyon
Ang mga rate at diskuwento ng buwis sa paglilipat, ang plusvalía munisipal at ang buwis sa tubo sa IRPF ay ilang beses nang binago sa mga nakaraang taon, at sa Cataluña ay nakadepende pa ito sa umiiral na batas ng rehiyon. Hindi naglalathala ng presyo ang opisina ni nagbibigay ng saradong kuwenta sa internet: sinusuri ang halaga sa mismong transaksyon at sa oras ng pagpirma nito.
Mga kaugnay na larangan at gabay
Bihirang isang ari-arian lang ang isang ari-arian: kadalasan ay galing ito sa mana, lumalabas mula sa paghihiwalay o binibili ng taong nag-aayos pa ng sitwasyon niya sa Espanya.
Mana at Sucesión
Ang minanang piso: paghahati, pagpaparehistro sa Registro at paglabas sa magkasamang pag-aari.
Tingnan ang laranganBatas ng Pamilya
Paggamit ng tahanan ng pamilya at paghahati ng panuntunang pinansyal pagkatapos ng paghihiwalay.
Tingnan ang laranganSibil na Pananagutan
Pinsala dahil sa depekto sa konstruksyon, tagas at aksidente sa ari-arian.
Tingnan ang laranganMga gabay sa blog na legal
- Pagbili at pagbenta ng ari-arian sa Barcelona: paunang dokumentasyon, reserba, arras, notaryo, buwis at gastos.
- Kontratang sibil at reklamo sa Barcelona: mapang-abusong clausula, hindi pagtupad at mga daan ng paghahabol.
- Mana at sucesión sa Barcelona: ano ang mangyayari sa ari-arian bago ito maibenta.
- Mga administratibong proseso sa Barcelona: lisensya, kaso at apela sa Ayuntamiento.
Mga madalas itanong tungkol sa batas real estate
Ano ang due diligence ng isang ari-arian at bakit ito mahalaga sa Barcelona?
Ito ang pagsusuri ng mga dokumento bago pumirma: nota simple mula sa Registro para makita ang may-ari at ang mga pasanin, kalagayan sa urbanismo ng ari-arian sa Ayuntamiento, kalagayan ng komunidad ng mga may-ari at mga aprubadong derrama, cédula de habitabilidad, energy certificate at certificado de aptitud ng gusali. Sa Barcelona ay mabigat ang lumang parke ng mga gusali: ang naantalang gawaing pang-estruktura ang pinakamadalas lumabas na dagdag-gastos pagkatapos bumili.
Puwede bang ibenta ang isang piso nang walang cédula de habitabilidad?
Sa Cataluña ay hinihingi ang umiiral na cédula de habitabilidad para mailipat ang isang tirahan at para makakuha ng koneksyon ng tubig at kuryente. May itinakdang mga pagkakataon ng exemption, halimbawa kapag ang ari-arian ay inililipat para irenovate o gibain, pero dapat itong tahasang nakasaad sa escritura at kasama ang deklarasyong hinihingi ng batas. Hindi ito bagay na puwedeng iwan para sa pagkatapos ng pirmahan.
Ano ang pagkakaiba ng reserba at ng kontrata ng arras?
Ang reserba ay maikling dokumentong nag-aalis sa ari-arian sa merkado habang sinusuri ang dokumentasyon. Ang kontrata ng arras ay pribadong kontratang may bisa na nagtatakda ng presyo, deadline para sa escritura at paghahati ng gastos. Sa arras penitenciales ng artikulong 1454 ng Código Civil, kung aatras ang bumibili ay mawawala ang ibinigay niya at kung aatras ang nagbebenta ay ibabalik niya ang doble, pero hindi lahat ng arras ay penitenciales: depende ito sa pagkakasulat ng kontrata.
Ano ang puwedeng habulin sa developer kung may lumabas na depekto sa bagong gusali?
Nagtatakda ang Ley de Ordenación de la Edificación ng magkakaibang panahon ng garantiya ayon sa uri ng pinsala: sampung taon para sa mga nakakaapekto sa tibay at katatagan ng gusali, tatlong taon para sa mga nakakaapekto sa pagiging matitirhan —tagas, insulation, instalasyon— at isang taon para sa depekto sa acabado. Mananagot ang developer, ang constructor at ang mga teknikal na propesyonal ayon sa kung kanino maiuugat ang pinsala, at mapagpasya ang report ng perito.
Anong deadline ang mayroon para maghabol ng nakatagong depekto sa isang segunda-manong bahay?
Depende sa panuntunang inaaplay. Ang pagbili at pagbenta sa pagitan ng mga pribadong tao sa Cataluña ay pinamamahalaan ng Libro Sexto ng Código civil de Cataluña, na gumagamit ng ideya ng kakulangan sa pagsunod at nag-uutos na iparating agad sa nagbenta ang depekto pagkatuklas nito; ang saneamiento por vicios ocultos ng Código Civil ng Espanya ay may sarili nitong deadline, na mas maikli. Nag-iiba ang mga deadline ayon sa kaso at sa petsa ng kontrata: mainam kumonsulta nang hindi na nagpapatagal.
Paalala
Naglalaman ang pahinang ito ng pangkalahatang impormasyon tungkol sa batas real estate at hindi ito payong legal para sa isang tiyak na kaso. Madalas magbago ang batas sibil, urbanismo at buwis na inaaplay sa Cataluña: bago pumirma ng reserba, ng arras, ng escritura o ng kontrata sa pag-upa, mainam itong itapat sa tunay na dokumentasyon ng ari-arian.
Bago pumirma ng arras, gawin ang kuwenta
Ano ang binabayaran bukod sa presyo at anong dokumentasyon ang mainam tipunin. Libre, walang pagpaparehistro at walang ipinapadalang datos.
Gastos sa pagbili at pagbenta ng bahay
Ano ang binabayaran bukod sa presyo: ITP o VAT depende kung segunda-mano o bago ang bahay, AJD, notaryo, Registro, gestoría at appraisal, at sino ang nagbabayad ng bawat isa.
Tingnan ang gastos, isa-isaChecklist ng mga Dokumento
Ang listahan ng papeles ng anim na trámite ng opisina, puwedeng markahan at i-print, para makarating sa unang konsulta na nasuri na ang kaso.
Buksan ang checklistTagatingin ng mga Deadline
Labing-isang deadline ng multa, paggawa, pinsala at mana. Ilalagay ang petsa ng simula at lalabas kung hanggang kailan puwedeng kumilos at ilang araw ang natitira.
Tingnan ang isang deadlineIkuwento ninyo sa amin ang kaso bago pumirma
Kung mayroon nang nota simple, borador ng kontrata at pangunahing datos ng ari-arian, masasabi ng opisina kung ano pa ang dapat suriin, anong clausula ang mainam ipagnegosasyon at anong mga deadline ang pinagtatrabahuhan.