Bilihan ng property sa Barcelona: documents, arras, notario at tax

1. Ang reserba o advance na bayad

   Maikling document kung saan nagbibigay ang buyer ng maliit na halaga para alisin ang property sa market habang tinatapos ang mga check. Nasa pagkakasulat nito ang risk: dapat malinaw na nakasulat na ibabalik nang buo ang pera kung hindi natuloy ang bentahan dahil sa kasalanan ng seller, o dahil sa legal na problemang nakita sa check bago bumili. Kung pinirmahan nang walang ganitong clause, mawawala ang pera.

2. Ang contract de arras

   Ito ang private contract na nagbubuklod sa buyer at seller bago pumunta sa notario, at sa totoo, ito ang pinakamahalagang document ng bentahan. Karaniwang nagbibigay ng mga 10 percent ng presyo, bawas ang reserva. Ang karaniwang klase ay ang arras penitenciales ng artikulo 1454 ng Código Civil, na nagpapahintulot umatras: kung ang bumibili ang umatras, mawawala sa kaniya ang ibinigay niya; kung ang nagbebenta ang umatras, ibabalik niya ito nang doble. Para maging penitenciales ang mga ito, dapat nakasulat ito sa contract: kapag may duda, kadalasang itinuturing ng mga korte na confirmatorias ang mga ito, at sa ganoong kaso walang karapatang umatras, kundi obligasyong tumupad.

3. Ano ang dapat nasa contract de arras

   Kumpletong identification ng mga partido at ng property, kasama ang data nito sa Registro; kabuuang presyo at paraan ng pagbabayad; halagang ibinigay at kung anong uri ito; maximum na plazo para pumirma ng escritura at ano ang mangyayari kapag na-delay; hatian ng gastos at tax; status ng mga cargas at pangakong i-cancel ang mga ito; sino ang nakatira at status ng kuryente, tubig at gas; at, kung depende ang pagbili sa financing, isang condición resolutoria na nagpapahintulot mabawi ang ibinigay kung ma-deny ang hipoteka. Ang huling clause na ito ang pinakanakakaiwas sa gulo.

4. Paghahanda sa pirmahan

   Pumipili ng notario —ayon sa batas, ang buyer ang pumipili—, ipinapadala sa kanya ang documents, at hihingi ang notaría ng updated na info sa Registro. Kung may hipoteca ang buyer, ina-apply ang mga plazo ng batas sa crédito inmobiliario: ibibigay muna ang documents, at may acta de transparencia material bago ang pirmahan.

5. Ang escritura pública

   Nabubuo ang bilihan kapag pumayag ang dalawang panig, pero ang escritura ang nagpapahintulot mag-register sa Registro at nagbibigay ng seguridad laban sa ibang tao (terceros). Chine-check ng notario ang identity at capacity, vine-verify kung sino ang may-ari at ang mga cargas (utang o pasanin ng property) sa oras ng pirmahan, kinokontrol ang paraan ng pagbabayad at nagbababala tungkol sa mga obligasyon sa tax. Karaniwang binabayaran ang presyo sa nominative na cheke ng bangko o sa transfer na may proof, at sa mismong oras na iyon ibinibigay ang mga susi at ang possession.

6. Pagkatapos ng pirmahan

   Pagbabayad ng mga tax, pag-submit ng escritura sa Registro de la Propiedad, pagpapalit ng pangalan sa catastro, pagsasabi sa comunidad de propietarios at pagpapalit ng pangalan sa mga suministro (kuryente, tubig, gas). Hindi required ang pag-register sa Registro, pero kung wala ito, delikado ang bumibili laban sa ibang tao (terceros).

• Updated na nota simple, binasa nang buo at hiningi ulit sa araw ng pirmahan.
• Valid na cédula de habitabilidad at certificado energético.
• Certificado ng comunidad na may mga aprubadong derrama (extra na bayarin), at mga acta ng huling mga meeting (juntas).
• Certificado de aptitud ng building at mga pending na obra.
• Consulta sa urbanismo tungkol sa mga bukas na expediente.
• Contract ng arras na may plazo, uri ng arras at condición resolutoria para sa financing.
• Estimate muna ng tax at gastos, at hatian na napagkasunduan nang nakasulat.
• Plan sa pag-cancel ng hipoteca ng nagbebenta sa mismong pirmahan.

Para sa nagbebenta, ang trabaho ay ayusin ang mga Catalan na documents at i-compute nang tama ang epekto ng plusvalía at ng IRPF. Para sa bumibili, ang hindi magmana ng utang o limitasyon na hindi niya inasahan. Sa parehong kaso, ang independent na payo —iba sa payo ng agency na nasa gitna— ang nagpapaiba sa maayos na transaction at sa kaso sa korte na tatagal nang ilang taon. Kung may away na, ipinapaliwanag ng guide ng mga contract at claim kung paano mag-claim kapag may hindi tumupad sa usapan.