Bilihan ng ari-arian sa Barcelona: dokumentasyon, arras, notaryo at buwis
Ang bumili o magbenta ng bahay sa Barcelona ay may tatlong yugto na magkakaibang panganib: ang paunang dokumentasyon at ang pagsusuri sa rehistro, ang kontrata ng arras at ang pampublikong eskritura, at ang hatian ng buwis at gastos. Dinadaanan ng gabay na ito ang tatlo, kasama ang mga natatangi sa derecho catalán.
Ang bilihan ng bahay ay, halos palagi, ang pinakamalaking transaksiyong pinansiyal sa buong buhay, at pinipirmahan ito gamit ang mga dokumentong binabasa nang mabilisan. Karamihan sa mga alitang dumarating sa despacho ay hindi isinisilang sa notaryo: isinisilang ang mga ito bago pa, sa isang nota simple na walang humingi, sa isang cédula de habitabilidad na expired na, sa isang derrama na inaprubahan pero hindi ipinaalam, o sa isang kontrata ng arras na isinulat sa tatlong linya.
Sa Ajuridic ay sinasamahan namin ang mga transaksiyon sa real estate sa Barcelona at sa buong España mula sa despacho sa El Clot, at kasama namin ang isang network ng mga notaryo at espesyalistang propesyonal. Inaayos ng gabay na ito ang proseso sa tatlong yugto kung saan talaga napagdedesisyunan ang resulta.
Saklaw ng gabay na ito
Ito ay pang-impormasyon at pangkalahatan. Ang mga batas sa real estate at sa buwis, lalo na ang sa Cataluña, ay madalas magbago, at may sariling pangyayari ang bawat transaksiyon: rehimen ng ari-arian, kalagayan sa rehistro, pinansiyamento at katayuan ng mga panig.
Paunang dokumentasyon: ang dapat hawak ng nagbebenta
Sa Cataluña ay hinihingi ng batas sa nagbebenta na ibigay sa bumibili ang isang set ng mga dokumento bago ang paglilipat. Hindi ito burukrasya lang: ang kakulangan ng isa sa mga ito ay maaaring pumigil sa pirmahan, magpaantala sa pinansiyamento o magbukas ng paghahabol pagkatapos.
- Título de propiedad. Ang eskriturang nagpapatunay kung paano nakuha ng nagbebenta ang ari-arian, kasama ang naitalang inskripsiyon sa rehistro.
- Napapanahong nota simple registral. Pinapatunayan nito kung sino ang may-ari at, higit sa lahat, kung anong mga pasanin ang nakabuhat sa ari-arian: hipoteka, embargo, servidumbre, kondisyong resolutorio, afección na pambuwis o tala ng mga ekspedienteng pang-urbanismo. Mabuting hindi ito lumagpas sa tatlong buwan at hingin itong muli sa araw ng pirmahan.
- Cédula de habitabilidad. Dokumentong natatangi sa Cataluña na nagpapatunay na ang bahay ay may minimong kondisyon para tirhan. Dapat may bisa ito para mailipat ang bahay bilang ganoon at para makapagpakabit ng mga suministro.
- Certificado de eficiencia energética. Sapilitan para i-anunsiyo at ilipat, kasama ang etiketang nagbibigay ng grado sa konsumo mula A hanggang G.
- Huling resibo ng IBI. Pinapatunayan nitong nasa ayos ang bayad. Ang ari-arian ang sumasagot sa buwis na hindi pa nag-e-expire, kaya ang utang ng nagbebenta ay maaaring mauwi sa bumibili.
- Sertipiko ng comunidad de propietarios. Inilalabas ng sekretaryo o ng administrador ng gusali, pinapatunayan nitong walang nakabinbing utang ang nagbebenta. Dapat nitong ipakita rin ang mga derramang inaprubahan kahit hindi pa singilin.
- Certificado de aptitud del edificio. Nagmumula sa teknikal na inspeksiyon ng gusali, hinihingi sa Cataluña sa mga gusaling umabot na sa isang tiyak na edad. Ipinapakita nito kung nakapasa ang gusali sa inspeksiyon at anong mga gawain ang nakabinbin pa.
- Dokumentasyon ng hipoteka, kung mayroon. Sertipiko ng natitirang utang at tantiya ng halagang pangkansela sa petsa ng pirmahan.
Ang dapat suriin ng bumibili
Ang paunang pagsusuri ng bumibili ang tanging yugto ng proseso kung saan puwede pang umatras nang walang gastos. Pagkatapos, bawat hakbang ay nagpapamahal sa pag-atras.
Pagsusuri sa rehistro
Basahin ang buong nota simple, hindi lang kung sino ang may-ari. Mahalaga ang paglalarawan ng ari-arian at ang sukat nito —na hindi laging tugma sa catastro o sa totoong sukat—, ang mga pasanin, at kung may nakatalang mga ekspedienteng administratibo. Kung may hipoteka, kailangang pagkasunduan kung paano ito kakanselahin: karaniwan ay may pinipigil na bahagi ng presyo para makansela ito sa mismong sandali ng pirmahan.
Pagsusuri sa urbanismo
Mabuting itanong sa Ayuntamiento de Barcelona kung may bukas na ekspediente tungkol sa ari-arian o sa gusali, mga utos na ipatupad, mga paglabag na hindi pa nag-e-expire o planong pang-urbanismo na nagpoproseso pa at nakaaapekto sa ari-arian. Ang isang paglabag sa urbanismo na hindi pa nag-e-expire ay sumusunod sa ari-arian, hindi sa lumabag, at ang bumibili ay maaaring makatanggap ng utos na ibalik ito sa dati. Ang prosesong dinaraanan ng mga ekspedienteng ito ay ipinapaliwanag sa gabay ng mga administratibong proseso sa Barcelona.
Kalagayan ng gusali at mga derrama
Dapat hingin ang mga akta ng huling mga pulong ng mga may-ari. Doon lumalabas ang mga inaprubahang gawain sa fachada, bubong o elevator, na siyang pinakamadalas na nakatagong dagdag-gastos. Ang isang derramang inaprubahan bago ang pirmahan pero siningil pagkatapos ay maaaring pasanin ng nagbebenta o ng bumibili ayon sa napagkasunduan: kailangang isulat ito sa kasunduan.
Kalagayan ng pag-aari at ng pagpapaupa
Malaya ba ang bahay sa mga nakatira? May umiiral bang kontrata ng pag-upa? Hindi awtomatikong pinapatay ng pagbili ang naitalang kontrata ng pag-upa, at ang umuupa ay maaaring may karapatan ng tanteo at retracto. Legal ang bumili «na may umuupa», pero dapat itong maging isang malinaw na desisyon at nakasulat sa kontrata.
Mga bumibiling hindi residente
Ang sinumang walang nasyonalidad na Español ay kailangan ng NIE para makapirma at makapagbayad ng buwis, dagdag ang isang bank account sa España na magpapadali sa mga bayad at retensiyon. Kapag ang nagbebenta ay hindi residente, dapat kaltasin ng bumibili ang legal na retensiyon sa presyo bilang bayad sa buwis ng nagbebenta at ipasok ito sa Hacienda: obligasyon ito ng bumibili at kapag hindi niya ito ginawa ay siya ang mananagot.
Reserba, arras at pampublikong eskritura
-
Ang reserba o paunang bayad
Maikling dokumentong ipinagkakaloob ng bumibili ng maliit na halaga para tanggalin ang ari-arian sa merkado habang tinatapos ang mga pagsusuri. Nasa pagkakasulat nito ang panganib: dapat nitong sabihin nang hayagan na ibabalik nang buo ang halaga kung hindi natuloy ang transaksiyon dahil sa kasalanan ng nagbebenta o dahil sa mga problemang legal na natuklasan sa paunang pagsusuri. Kapag pinirmahan nang walang ganoong sugnay, perang nawawala ito.
-
Ang kontrata ng arras
Ito ang pribadong kontratang nagbubuklod sa dalawang panig bago ang notaryo, at sa praktika ito ang pinakamahalagang dokumento ng transaksiyon. Karaniwang ibinibigay ang mga sampung porsiyento ng presyo, bawas ang reserba. Ang karaniwang modalidad ay ang arras penitenciales ng artikulo 1454 ng Código Civil, na nagpapahintulot umatras: kung ang bumibili ang umatras, mawawala sa kaniya ang ibinigay; kung ang nagbebenta ang umatras, ibabalik niya ito nang doble. Para maging penitenciales ang mga ito ay dapat sabihin ito ng kontrata: kapag may duda, ang mga hukuman ay may hilig ituring ang mga ito bilang confirmatorias, at doon ay walang karapatang umatras kundi obligasyong tumupad.
-
Ano ang dapat nasa kontrata ng arras
Buong pagkakakilanlan ng mga panig at ng ari-arian kasama ang datos nito sa rehistro; kabuuang presyo at paraan ng pagbabayad; halagang ibinigay at ang uri nito; pinakamahabang plazo para pirmahan ang eskritura at ang bunga ng pagkaantala; hatian ng gastos at buwis; kalagayan ng mga pasanin at pangakong kanselahin ang mga ito; kalagayan ng pag-aari at ng mga suministro; at, kung nakadepende ang pagbili sa pinansiyamento, isang condición resolutoria na nagpapahintulot mabawi ang ibinigay kung tinanggihan ang hipoteka. Ang huling sugnay na ito ang pinakamaraming iniiwasang gulo.
-
Paghahanda ng pirmahan
Pumipili ng notaryo —ayon sa batas ay ang bumibili ang pumipili—, ipinapadala rito ang dokumentasyon, at hinihingi ng notaryo ang napapanahong impormasyon sa rehistro. Kung may hipoteka ang bumibili, ipinatutupad ang mga plazo ng batas sa crédito inmobiliario: paunang pagbibigay ng dokumentasyon at acta de transparencia material bago ang pirmahan.
-
Ang pampublikong eskritura
Nabubuo ang bilihan sa pamamagitan ng pagpayag, pero ang eskritura ang nagpapahintulot magtala sa rehistro at nagbibigay ng seguridad laban sa ibang panig. Sinusuri ng notaryo ang pagkakakilanlan at kakayahan, tinitingnan ang pagmamay-ari at ang mga pasanin sa sandali ng pirmahan, kinokontrol ang mga paraan ng pagbabayad at nagbababala tungkol sa mga obligasyon sa buwis. Karaniwang binabayaran ang presyo sa pamamagitan ng nominatibong cheke ng bangko o napapatunayang transfer, at sa mismong sandaling iyon ibinibigay ang mga susi at ang pag-aari.
-
Pagkatapos ng pirmahan
Pagbabayad ng mga buwis, pagsumite ng eskritura sa Registro de la Propiedad, pagpapalit ng pangalan sa catastro, pagpapaalam sa comunidad de propietarios at pagpapalit ng pangalan sa mga suministro. Hindi sapilitan ang pagtatala sa rehistro, pero kung wala ito ay nakalantad ang bumibili laban sa ibang panig.
Mga buwis at gastos ng transaksiyon
Ito ang bahaging pinakamadalas sumira sa badyet. Mabuting kalkulahin ito bago pirmahan ang arras, hindi pagkatapos. Nag-iiba ang mga bahagi ayon sa kung bagong bahay o segunda mano ang binibili.
Ang bumibili
| Bahagi | Uri ng bahay | Mga tala |
|---|---|---|
| Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) | Segunda mano | Buwis na ipinasa sa Generalitat: pangkalahatang antas ng Comunidad, may mababang antas para sa ilang grupo —kabataan, malalaking pamilya o solong magulang, taong may kapansanan— kung natutupad ang mga requisito ng karaniwang tirahan at ng kita. |
| IVA | Bagong gawa | Mababang antas ng Estado na ipinatutupad sa unang paglipat ng bahay. |
| Actos Jurídicos Documentados (AJD) | Bagong gawa | Binabayaran kasama ang IVA. Ang AJD ng pautang na hipotekaryo ay sa bangko. |
| Notaryo at Rehistro | Pareho | Regulado ang bayad, ayon sa halaga ng ari-arian at sa haba ng eskritura. |
| Gestoría | Pareho | Opsiyonal, maliban kung ipinapataw ito ng institusyong pinansiyal para asikasuhin ang mga buwis at ang pagtatala. |
| Tasación | Pareho | Kailangan kung may pinansiyamentong hipotekaryo; ang bumibili ang sumasagot nito. |
Tungkol sa mga antas ng buwis
Hindi naglalathala ang gabay na ito ng porsiyento o halaga dahil madalas magbago ang mga antas ng Comunidad at ang mga diskuwento. Bago pumirma ay mabuting tingnan ang kasalukuyang antas sa Agència Tributària de Catalunya at suriin kung natutupad ang mga requisito ng alinmang mababang antas: sa presyo ng isang bahay, hindi maliit ang pagkakaiba ng pangkalahatang antas at ng mababang antas.
Ang nagbebenta
- Plusvalía ng munisipyo. Ang Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana ay buwis sa pagtaas ng halaga ng lupa. Matapos ang doktrina ng Tribunal Constitucional ay may dalawang paraan ng pagkalkula —ang objetivo at ang batay sa tunay na plusvalía— at maaaring gamitin ang mas paborable. Kung walang naging pagtaas ng halaga ay walang babayaran, pero kailangan itong ideklara at patunayan gamit ang mga titulo ng pagkuha at ng paglilipat.
- IRPF sa tubo sa ari-arian. Idinideklara ito sa renta ng susunod na taon at binubuwisan nito ang pagkakaiba ng halaga ng paglilipat at ng halaga ng pagkuha, bawas ang mga gastos at buwis na puwedeng ibawas. May mahahalagang eksemsiyon: ang muling paglalagak sa karaniwang tirahan sa loob ng legal na plazo at ang paglilipat ng karaniwang tirahan ng mga mahigit 65 taong gulang.
- Pagkansela sa rehistro ng hipoteka. Kahit bayad na ang pautang, nananatiling nakatala ang pasanin hanggang makansela ito: kailangang pasanin ang eskritura ng pagkansela at ang pagtatala nito.
- Mga sertipiko at cédula. Ang gastos sa pagkuha o pag-renew ng cédula de habitabilidad at ng certificado energético ay sa nagbebenta.
Ang natatangi sa pagbili sa Barcelona
Zona de mercado residencial tensionado
Ideneklara ang Barcelona na zona de mercado residencial tensionado (lugar na may siksikang merkado ng pabahay), at dahil dito ay may limitasyon sa upa sa mga bagong kontrata ng pag-upa ayon sa índice de referencia ng presyo ng Generalitat, na may sariling tuntunin para sa malalaking may-ari at para sa mga bahay na hindi pinaupahan sa nakaraang mga taon. Ang bumibili para magpaupa ay dapat kalkulahin ang kita batay sa limitasyong iyon, hindi sa malayang presyo ng merkado.
Hindi napag-uusapan ang cédula de habitabilidad
Kung expired na ang cédula, dapat itong i-renew ng nagbebenta bago ang pirmahan. Kung hayagang inililipat ang ari-arian «para ayusin» at walang cédula, dapat itong sabihin nang malinaw ng kontrata, dahil nakaaapekto ito sa pinansiyamento, sa pagpapakabit ng mga suministro at sa mismong katangian ng ipinagbibiling bagay.
Bahay na para sa turista
Ang pahintulot para sa gamit ng turista ay sakop ng mga tuntunin ng munisipyo at hindi ito awtomatiko o walang kondisyong naililipat. Bago magbayad ng dagdag na presyo para rito, mabuting suriin ang bisa nito at ang mga kondisyon ng paglilipat.
Mana at bilihan
Malaking bahagi ng mga bahay na ipinagbibili sa Barcelona ay nanggaling sa isang kamakailang mana. Kapag ganoon, kailangang tingnan kung ang pagkakaloob ay may eskritura at nakatala, kung bayad na ang Impuesto sobre Sucesiones at kung sama-samang pumapayag sa benta ang lahat ng tagapagmana. Ang buong daan ay nasa gabay ng mana at sucesiones sa Barcelona.
Ano ang titingnan bago pumirma
- Napapanahong nota simple, binasa nang buo at hiningi ulit sa araw ng pirmahan.
- Balidong cédula de habitabilidad at certificado energético.
- Sertipiko ng comunidad kasama ang mga inaprubahang derrama, at mga akta ng huling mga pulong.
- Certificado de aptitud ng gusali at mga gawaing nakabinbin.
- Pagtatanong sa urbanismo tungkol sa mga bukas na ekspediente.
- Kontrata ng arras na may plazo, uri ng arras at condición resolutoria dahil sa pinansiyamento.
- Paunang kalkulasyon ng mga buwis at gastos, at hatiang napagkasunduan nang nakasulat.
- Plano ng pagkansela ng hipoteka ng nagbebenta sa mismong sandali ng pirmahan.
Para sa nagbebenta, ang trabaho ay ang mapanatiling maayos ang dokumentasyong catalán at makalkula nang tama ang epekto ng plusvalía at ng IRPF. Para sa bumibili, ang hindi magmana ng mga utang o limitasyong hindi niya inaasahan. Sa dalawang kaso, ang malayang payo —iba sa payo ng ahensyang namamagitan— ang naghihiwalay sa isang tahimik na transaksiyon at sa isang kasong tatagal ng ilang taon. Kung sumiklab na ang alitan, ipinapaliwanag ng gabay ng mga kontratang civil at paghahabol kung paano ihahabol ang isang paglabag.
Iba pang kaugnay na gabay
Batas Real Estate
Bilihan, pag-upa, komunidad ng mga may-ari at away tungkol sa mga ari-arian sa Barcelona.
Tingnan ang laranganMana at sucesión sa Barcelona
Derecho sucesorio catalán, mga yugto ng sucesión at mga buwis: ang dapat naayos na bago ibenta ang isang minanang ari-arian.
Basahin ang gabayMga kontratang civil at paghahabol
Ano ang gagawin kapag lumabag ang kabilang panig: paunawa, mediation, demanda at indemnisasyon ng danyos at perhuwisyo.
Basahin ang gabayGabay na isinulat ng opisinang Ajuridic. Punong-abogado: Noemí Ampurdanés Parés, abogadang miyembro ng ICAB blg. 22359, may higit 30 taon nang nagsasanay.
May katangiang pang-impormasyon at pangkalahatan ito. Hindi ito legal na payo at hindi nito pinapalitan ang pagsusuri sa isang tiyak na kaso: nagbabago ang batas at ang resulta ay nakadepende sa mga pangyayari, sa mga petsa at sa dokumentasyon ng bawat transaksiyon.
Mga kasangkapan para sa bahaging sumisira sa badyet
Hindi naglalathala ang gabay ng porsiyento ng ITP o ng AJD. Ang mayroon ay ang paliwanag kung ano ang nagtatakda ng bayarin at kung sino ang nagbabayad ng bawat bahagi.
Gastos sa pagbili at pagbenta ng bahay
Ano ang binabayaran bukod sa presyo: ITP o VAT depende kung segunda-mano o bago ang bahay, AJD, notaryo, Registro, gestoría at appraisal, at sino ang nagbabayad ng bawat isa.
Tingnan ang gastos, isa-isaChecklist ng mga Dokumento
Ang listahan ng papeles ng anim na trámite ng opisina, puwedeng markahan at i-print, para makarating sa unang konsulta na nasuri na ang kaso.
Buksan ang checklistTagatingin ng mga Deadline
Labing-isang deadline ng multa, paggawa, pinsala at mana. Ilalagay ang petsa ng simula at lalabas kung hanggang kailan puwedeng kumilos at ilang araw ang natitira.
Tingnan ang isang deadlineBago pirmahan ang arras, mas mabuti kaysa pagkatapos
Ang pagsusuri sa nota simple, sa dokumentasyon ng gusali at sa borador ng kontrata ay maikling oras lang at umiiwas sa halos lahat ng alitang darating. Ang despacho ay nasa Carrer del Freser, 104, sa El Clot.